[여성소비자신문] 재개발·재건축 사업은 토지등소유자들이 조합을 구성하고, 그 조합이 사업시행자가 되어 재개발·재건축 사업을 진행하는 것이 원칙적인 모습이다.

다만 도시정비법에 따르면 토지등소유자가 조합을 설립하려는 경우에는 조합설립을 위한 추진위원회(이하 ‘추진위원회’)를 구성하여 시장·군수의 승인을 받아야 한다.

그리고 도시정비법에 추진준비위원회에 대한 명시적 규정은 없으나, 실무상 추진위원회 구성을 위한 전 단계로서 추진준비위원회(이하 ‘준비위원회’)를 구성하는 것이 일반적이다. 즉 재개발·재건축 사업은 준비위원회→추진위원회→조합의 순서로 진행된다.

우선 준비위원회는 도시정비법에서 법적으로 규정된 조직이 아니라 실무적으로 운영되는 임의단체이며 추진위원회 설립을 위한 준비 단계에서 일반적으로 구성된다.

특히 아파트 단지는 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의가 구성되어 있고, 공동주택관리법에 따른 선거를 통하여 해당 아파트 단지의 대표성도 어느 정도 갖추었다고 볼 수 있기 때문에 입주자대표회의의 임원, 즉 동별대표자(이하 동대표)가 적극적으로 재건축 추진 활동을 주도하는 경우가 많다. 필자 역시 1기 신도시 한 단지의 동대표이자 통합재건축 준비위원으로 활동하고 있다.

다만 해당 단지의 관리규약에 따라 동대표의 겸임이 금지될 수 있으므로 이를 반드시 확인할 필요가 있다. 예컨대 서울과 부산의 관리규약 준칙에서는 동대표(배우자 또는 직계존비속 포함)와 선거관리위원이 재건축 조합임원, 추진위원회 임원뿐만 아니라 준비위원회 임원도 겸임할 수 없도록 규정하고 있다.

하나의 구역에 여러 개의 준비위원회가 구성되어 활동하는 것이 가능하다. 실제로 하나의 구역에 여러 개의 준비위원회가 구성되어 서로 경쟁하거나 대립하는 경우도 많다. 성남의 한 재개발 구역에서는 준비위원회 3곳이 경쟁을 했는데, 최근 필자가 자문을 하고 있는 준비위원회가 성남시로부터 주민대표회의로 승인받았다.

한국토지주택공사가 사업시행자가 되는 공공재개발의 경우에는 추진위원회가 아닌 주민대표회의가 구성‧승인되어 정비사업에 참여하게 된다. 추진위원회(조합방식)나 주민대표회의(공공시행방식)는 도시정비법상 법정단체로 인정되며, 하나의 구역에 하나의 추진위원회(또는 주민대표회의)만 승인되어 재개발‧재건축 사업을 진행하게 된다.

주민들이 자발적으로 구성한 준비위원회는 법률상 임의단체에 불과하므로, 일반적으로 정비사업에 대한 전문성을 갖추기 어렵다. 이에 따라 실무상 다수의 준비위원회는 PM업체 등 협력업체와 용역계약을 체결하여 정비사업 절차 전반에 대한 지원을 받는다.

이와 관련하여 도시정비법 제124조는 ‘추진위원장’ 또는 ‘조합임원’(조합임원은 조합장, 이사, 감사를 말한다)에게 의사록, 용역계약서 등 관련 자료에 대한 정보공개의무를 부과하고 있으며, 제137조는 이를 위반한 경우 형사처벌까지 규정하고 있다.

그러나 준비위원회나 준비위원이 추진위원장 또는 조합임원에 해당하지 아니하고, 죄형법정주의 원칙상 준비위원회 또는 준비위원을 ‘추진위원장’ 또는 ‘조합임원’에 유추적용하여 처벌할 수도 없다. 따라서 준비위원회가 의사록, 용역계약서 등 관련 자료를 공개하지 않았다고 하더라도 형사처벌의 대상이 되지 않는다. 관련 자료를 공개할지, 공개한다면 어느 정도의 범위까지 공개할지는 준비위원회에서 자체적으로 결정할 수 있다고 본다.

문제는 해당 준비위원회가 추진위원회나 주민대표회의 단계로 나아가지 못하고 좌초되는 경우다. 이때 협력업체와 체결한 용역계약에 따른 비용청구에 관한 분쟁으로 이어질 수 있으며, 특히 협력업체가 준비위원 개인에게 연대보증을 요구한 경우, 준비위원은 예상치 못한 법적 책임과 손해를 부담하게 될 위험이 있다.

그러나 많은 준비위원회는 초기부터 법률전문가의 조력을 받는 데 소극적인 경향이 있다. 심지어 일부 협력업체는 ‘아직 변호사를 쓸 단계가 아니다’는 식으로 법률자문을 회피하게 하거나 심리적으로 방해하는 경우도 존재한다. 그러나 이는 매우 위험한 태도다.

도시정비사업의 법률적 리스크는 초기단계에서부터 구조화되기 시작하며, 일단 용역계약 체결 등이 이루어진 이후에는 쉽게 되돌릴 수 없다. 따라서 준비위원회 단계에서부터 도시정비법과 실무에 정통한 법률전문가의 조력을 받는 것은 선택이 아닌 필수라 할 것이다.

유재벌 변호사  yjbeol@centrolaw.com

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