현행 도시정비법 제73조 소정의 매도청구권행사로 매매계약이 성립되는 시기는 언제인지
현행 도시정비법 제73조는 '분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 등'에 대해 사업시행자로 하여금 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 협의하고, 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기할 수 있도록 규정하고 있다.

그런데 위 매도청구소송의 제기로 매매계약이 '언제' 성립되는지 그 시기에 관하여는 명문의 규정이 없다. 이는 매매대금의 산정시기와 관련한 것으로 구체적으로는 법원 감정평가의 감정기준일을 언제로 보아야 하는지에 관한 문제이다. 감정기준일로 평가된 금액은 판결선고에 의해 매매대금으로 귀결된다.
 

최근까지 많은 경우, 대법원 2010다73215 판결을 원용하며 '분양신청 기간의 종료일 다음날'을 매매계약 체결일로 보았다. 그런데 최근 부산고등법원은 위 대법원 판결의 원용을 부정하였고, 그 구체적 판단 이유는 꽤나 설득력이 있으므로 사업시행자의 입장에서는 이를 알아두고 대비할 필요가 있겠다. 나아가, 위 고등법원 판결을 지지하고 법리적으로 보완하는 하급심 판결도 등장하고 있어 각별히 신경 쓸 필요가 있겠다.

이들 판시내용은 매매계약 체결일을 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달하였을 때, 대표적으로는 소장 부본 송달일을 기준으로 보았는데 주된 논거를 요약하자면 아래와 같다.

▲ 재건축조합이 분양미신청자를 상대로 매도청구에 기한 소유권이전등기청구를 할 수 있는 명시적인 근거가 없었던 구 도시정비법 제47조는 청산금 지급의무와 그 시기 자체를 명시하고 있었으나, 현행 도시정비법 제73조는 매도청구소송을 제기하여야 한다고 규정할 뿐 매매계약성립일이 언제인지는 규정하지 않고 있다.

▲ 동 규정에서 정한 매도청구권은 형성권에 해당하고, 형성권은 재판상이든 재판 외이든 당사자 일방의 의사표시에 의한 행사가 있으면 그 법률효과가 발생함이 원칙이다.

▲ 분양신청기간 종료 후의 협의절차 및 그 불성립 과정을 거쳐 이루어진 매도청구권 행사의 법률효과가 '분양신청기간 종료일 다음날'로 소급하여 생긴다고 볼 근거가 없다. 만약 그렇게 해석할 경우 토지 등 소유자와의 협의를 거친 후 매도청구소송을 통해 최종적으로 매매가액을 결정하도록 한 도시정비법 제73조의 취지와 맞지 않다.

▲ 현행 도시정비법 제64조(재건축사업에서의 매도청구)는 사업시행자로 하여금 조합설립 미동의자에 대한 매도청구 권원을 부여하고 있고, 이 경우 매도청구의 의사표시가 상대에게 도달한 때에 매매계약 성립의 효과를 부여하는 것과 달리 보아야 할 사정이 보이지 않는다.

▲ 도시정비법 제73조 제2항은 수용재결과 매도청구소송을 병렬적으로 규정하고 있고, 수용재결에서 보상액은 '수용재결 당시'의 가격을 기준으로 산정하므로, 매도청구권 행사에 따른 매매가액 역시 '매도청구 당시'로 봄이 자연스럽다.

▲ 현행 도시정비법 제73조는 분양신청을 하지 않은 자 등을 현금청산 대상자라고 정하고 있지 않고, 사업시행자에게 분양신청을 하지 않은 자 등과의 협의의무, 수용재결신청 또는 매도청구소송제기 의무를 규정하고 있을 뿐인데, 이는 협의 불성립 후 수용재결에 따른 수용이나 매도청구권 행사에 따른 매매계약 성립이 있음을 전제로 한다.

다만, 아직까진 대법원의 명시적인 판단은 없다. 그러나 위 논거들은 상당히 설득력이 있다. 따라서 대법원의 판단을 요하는 경우가 생긴다면 이를 지지할 수 있음도 배제할 수는 없을 것이다.

매매계약 체결일(감정기준일)이 언제인지에 따라 매매대금은 달라질 수 밖에 없을 것이다. 그렇다고 대법원 판결이 존재하지 않는 현재 무턱대고 소장부본송달일을 기준으로 매매계약 체결일을 주장할 수 만도 없을 것이다. 자칫 기각되는 일이 발생할 위험도 있기 때문이다.

그러므로 현재로서는 감정기준일을 ① 분양신청 종료일 다음날과 (매도청구) 소장부본 송달일 이렇게 2개의 날짜로 특정하여 모두 감정기준일로 삼는 방법, ② 감정기일지정 요청 후 감정기일 재판장의 지휘 아래 위 날짜 중 하나를 양 당사자의 다툼없는 사실로 정리하는 방법, ③ 위 날짜 중 하나를 감정기준일로 삼고 감정 후 다툼이 있을 경우 보완감정신청을 통해 다른 날짜를 감정기준일로 하여 감정평가를 받는 방법 등 다양한 방법을 모색할 수 있겠지만, 소송비용의 절감 및 신속한 변론종결을 위해서는 위 ②의 방법으로 진행하는 것이 바람직할 것으로 보인다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사

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