[여성소비자신문] 주택 또는 상가에 임대차계약을 체결하여 임대차 기간이 만료되었을 경우, 임차인의 원상회복의무의 범위는 어디까지일까?

전세 계약을 체결하여 아파트에 살고 있거나 상가 임대차계약을 체결하고 음식점을 영업하는 경우, 계약 기간 만료가 임박할 시 임대인과 임차인 사이에 원상회복의무에 대해 다툼이 종종 발생하곤 한다.

상가는 영업시설이 설치된 경우 신규 임차인에게 권리금을 회수하는 것이 통상적이기에 임차인 간 시설양도가 전제되어 임대인과 합의가 된 상황이라면 임대인과 갈등이 발생하지 않을 수 있다.

그러나 종전 임차인에게 시설을 그대로 인수하여 계약을 체결한 후 기간이 만료된 상황에서 임대인이 해당 시설 전부의 철거를 요구할 시 임차인이 원상회복을 하여야 하는지에 관해 다툼이 있을 수 있는 것이다.

민법 제654조 및 제615조는 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다고 규정한다. 주택이나 상가 임대차계약을 체결할 때 이를 근거로 “임차인은 임대차 목적물 반환 시 계약 당시의 상태로 원상회복하여야 한다”는 특약을 계약서에 기재하기도 한다.

대법원은 위 민법 규정을 근거로 임차인이 임대차 목적물의 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하며 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정하여야 한다고 판시한다.

또한, 부동산 임대 당시 이미 임차목적물에 종전 임차인 등이 설치한 시설이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다고 판시한다. 

하급심 판례는 마트를 운영하는 임차인에 대해 임대인이 기간 만료로 종료된 이후 목적물을 인도할 당시 원상회복의무를 이행하지 않았다며 폐기물 처리 비용을 청구한 사안에서, 위 법리를 기초로 계약 당시 종전 임차인이 마트를 운영하면서 설치한 시설 및 집기가 남아 있었음이 확인되고 임대인으로부터 위와 같은 시설과 집기가 있는 상태로 임대차 목적물을 인도받아 사용을 개시한 사실이 인정되므로 임차인이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 판시하였다.

또한, 다른 하급심 판례는 종전 임차인과 현재의 임차인 사이에 권리금의 교부, 수수가 있다는 사정이 있다고 하여도 원상회복의무까지 인수하기로 한 것이라고 볼 수 없다고 판시하였다.

한편 이와 반대로 점포의 최초 임차인이 프렌차이즈 영업을 위해 시설을 새로 설치하고 그 이후 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 원상회복의무 등에 대하여 아무런 논의 없이 현 임차인에게 승계한 경우 현 임차인이 최초 임차인이 설치한 시설을 원상회복할 의무를 부담하는지에 대하여, 대법원은 전 임차인이 설치한 시설이라고 하여도 원상회복의무가 있다고 판시하였다. 즉, 구체적인 사실관계에 따라 임차인의 원상회복의무의 존부와 범위가 달라질 수 있는 것이다.

주택 임대차의 경우는 어떨까? 판례는 임차인이 목적물을 수리하거나 변경하지 않고 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 특약이 없는 한 임차인에게 원상회복의무가 있다고 볼 수 없다고 판시한다.

임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있으므로, 일반적으로 임대인은 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있기에 임차인에게 임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되기 때문이다.

따라서 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 임대인과 임차인 간에 명확한 합의가 있었어야 한다고 본다.

이에 기초해 임대인이 임차인에게 ‘마루 들뜸, 인덕션 사용 불량, 도배 불량, 벽 균열 및 곰팡이’ 등을 이유로 원상회복을 요구하거나 손해배상을 청구하는 경우 판례는 이러한 손상만으로는 통상의 손모를 넘어서는 훼손이 있다고 보기 어렵고 임차인의 귀책 사유로 위와 같은 하자가 발생하였다고 볼 증거도 없다고 보아 원상회복의무가 존재함을 전제로 한 손해배상 청구를 기각하였다.

다만 임차인이 생활의 편의를 넘어 과도하게 벽에 상당한 수의 못질을 하여 임대인이 파손된 벽을 수리하기 위해 비용을 지출하였음이 확인된 경우 임차인의 원상회복의무를 인정하여 도배 비용 상당의 손해배상금을 인정한 사례도 있다.

이렇듯 주택 및 상가 임대차 관계에 있어서 임차인의 원상회복의무는 구체적인 사실관계에 따라 판례의 해석이 복잡하고 다양하기 때문에 많은 주의를 요하며 관련 분쟁을 겪고 있다면 법률전문가의 도움을 받아 리스크를 최소화하는 것이 중요할 것이다.

특히 임대차계약 체결 시 원상회복의무를 부담하는 특약이 존재한다면, 각 당사자는 추후 분쟁에 대비해 임대차계약 당시의 임대차 목적물의 상태에 대해서 사진 자료 등을 남겨두는 것이 좋을 것이다. 원상회복과 관련하여 이 사건 임대차계약 당시의 원래 상태, 원상회복이 필요한 사실 등 대한 증명 책임은 임대인에게 있기 때문이며 임차인으로서도 이에 대응하기 위해 자료를 미리 확보해두는 것이 바람직하기 때문이다.

정효이 변호사  celsus219@centrolaw.com

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