[하우징헤럴드] 재건축 현장에서 추진위원회를 대리하다보면 상가소유자 때문에 재건축 시작도 어렵다는 이야기를 자주 듣는다. 여러 가지 이유가 있는데 그 중에 하나가 바로 상가관련 문제이다.

조합설립동의서를 징구하는 과정에서 상가소유자들로부터 동의서를 징구하는 것이 만만치 않다. 상가소유자들은 소위 ‘상가협의회’라는 것을 구성해 조합설립 이전부터 다양한 요구를 한다. 신축상가 위치와 면적, 영업보상과 개발이익 보장, 아파트 분양권 보장 등이 대표적인 요구사항이다. 

상가동의율을 충족하지 못하면 조합설립 자체를 할 수 없는 경우가 있다 보니, 추진위원회는 울며 겨자 먹기로 상가협의회의 요구사항을 수용한다는 합의를 하고 동의서를 받는 경우가 많다. 

그런데 상가협의회와 추진위원회 사이에 체결한 이런 합의서의 효력에 대하여 견해의 대립이 있다. 도시정비법상의 추진위원회가 과연 상가협의회와 분양 관련 내용에 대하여 협의를 할 수 있는 권한이 있는지 여부에 대한 문제부터 출발한다. 

이와 관련해 추진위원회와 상가소유자들 사이에 분양내용에 관하여 체결한 합의서가 조합에 대하여 구속력이 없다는 취지로 판결한 사건이 있었다. 추진위원회와 상가소유자들 사이에 “상가의 기존 대지지분(702.68㎡)을 신축상가 1층과 2층에 각 694.21㎡로 하여 전용면적으로 신축 보상한다”라는 등의 내용으로 합의한 후 위 합의에 관하여 주민총회결의를 거친 사안이었다. 

위 사건에서 수원지방법원, 수원고등법원은, 정비사업비의 조합원별 부담내역이나 관리처분계획의 수립 및 변경은 구 도시정비법 제24조 제3항에서 조합 총회의 의결을 거치도록 하고 있을 뿐 추진위원회의 업무로는 규정되어 있지 않다고 지적하면서, 설령 주민총회에서 추진위원회와 상가소유자 사이에 체결한 위와 같은 합의에 대하여 의결을 거쳤다고 하더라도 조합에는 구속력이 없다는 취지로 판시했다.

법원이 위와 같이 판시한 이유는 현행 도시정비법상 규정된 추진위원회의 기능 때문인 것으로 해석된다. 

도시정비법은 조합설립추진위원회의 기능에 관하여 △정비사업전문관리업자 및 설계자의 선정 및 변경, △개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, △조합설립인가를 받기 위한 준비업무 등으로 규정해 사실상 조합설립에 관한 업무로 한정하고 있다.

조합원의 권리귀속이나 비용분담, 분양내용에 관한 사항은 관리처분계획에 대한 것이며, 위 내용을 수립하는 것은 도시정비법상 조합의 업무이지 추진위원회의 업무라고 보기는 어렵다. 

결국 위 법원의 입장은 도시정비법 규정에 따라서 추진위원회의 기능을 초과한 행위는 원칙적으로 조합에 승계되지 않고 구속력이 없다는 것이다.

그런데 위와 같이 추진위원회와 상가소유자 사이에 합의가 조합에 구속력이 없다고 할 경우, 동의서를 징구하는 것은 더욱 어려워질 것으로 보이며 상가 관련 분쟁 해결에는 별로 도움이 되지 않을 것으로 보인다. 

몇년 전 주택산업연구원에서는 ‘재건축사업 주택-상가 분쟁 해소방안’세미나에서 상가소유자들과 사이에 사실상 사전협의 주체인 추진위원회에 대하여 법적인 협의 권한을 부여해야 할 필요가 있다는 의견을 피력한 바 있다.

필자도 위 주택산업연구원의 의견에 상당히 공감한다. 대부분의 추진위원회가 상가소유자들과 협의를 진행하고 있으나 법적인 권한이 없다보니 불안정한 협의를 진행하고 있는 것이 현실이다. 

도시정비법의 개정을 통해서 추진위원회 단계부터 상가와 관련된 사전 협의체를 구성할 수 있도록 하고, 그 법적 권한과 효력에 대하여 법률에 명시적으로 규정한다면, 재건축에서 상가 관련 분쟁을 조금이나마 해소하거나 예방하는데 도움이 될 수 있을 것이라고 생각한다.

 

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