흔히 지역주택조합을 원수에게나 소개한다고 한다. 관련 피해자가 많다는 방증일 것이다. 사업이 성공적으로 마무리되는 현장도 있기는 하나, 그렇지 못한 현장이 더 많다.

사업은 전혀 진전이 없는데 추가분담금은 늘어나고, 임원진들의 형사처벌 소식이 들려오니 탈퇴를 해야 하나 싶다. 탈퇴를 고민하는 이들의 이해를 돕고자 이하에서는 지역주택조합 탈퇴의 다양한 유형을 알아본다.

1. 주택법 제11조의6에 따른 탈퇴
주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다(주택법 제11조의6 제2항). 가입에 관한 청약을 철회하는 경우 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 모집주체에게 제출하여야 하고(주택법 시행령 제24조의6 제1항), 모집주체는 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 하며(주택법 제11조의6 제4항), 예치기관의 장은 가입비등의 반환 요청을 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하여야 한다(주택법 제11조의6 제5항).

즉, 지역주택조합에 가입한 자는 가입 후 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 어떠한 사유 없이도 자유로이 조합으로부터 탈퇴하고 납부한 분담금 전액을 반환받을 수 있다. 다만, 위 주택법 제11조의6의 규정은 2020. 12. 11.부터 시행되고, 위 규정 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우부터 적용한다는 사실을 참고할 필요가 있다.

2. 조합가입계약의 취소
지역주택조합에 가입하는 이들은 조합 또는 분양대행사가 마련한 홍보관에서 사업에 대한 설명을 듣고 조합가입계약서를 작성하는 경우가 대부분이다. 조합은 홍보 과정에서 보다 많은 가입자들을 확보하기 위해 과장 광고를 하는 경우가 종종 있다. 조합이 실제로 확보한 토지 비율보다 더 높은 비율의 토지를 확보하였다고 홍보하는 경우나, 추가부담금이 한 푼도 없을 것이라 홍보하는 경우나 등을 예로 들 수 있는데, 이러한 조합의 홍보행위가 기망행위에 해당한다는 점을 입증하여 기망을 이유로 조합가입계약을 취소하고 납부한 분담금 전액을 환불받을 수 있다.

3. 임의탈퇴
지역주택조합에 가입한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다(주택법 제11조 제8항). 다만, 대다수의 조합이 조합규약에 조합원의 임의탈퇴 가부를 총회 또는 이사회의 결의로 결정하도록 하고 있어 현실적으로 임의탈퇴가 쉽지는 않다. 뿐만 아니라, 탈퇴한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있는데(주택법 제11조 제9항), 대다수의 조합이 조합규약에 임의탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 업무대행비 등의 비용을 공제한 나머지 금액만을 반환하는 것으로 규정하고 있어 임의탈퇴가 인정된 경우라 하더라도 실제로 반환받을 수 있는 분담금은 적은 경우도 많다.

4. 조합원자격 상실로 인한 탈퇴
지역주택조합에 가입한 자는 주택법 시행령 제21조에서 규정하고 있는 자격요건(무주택 요건, 거주 요건 등)을 갖추어야 한다. 자의든 타의든 위 자격요건을 결하게 된 자는 더 이상 조합원 지위를 유지할 수 없게 되는데, 이러한 경우 조합가입계약서에서 약정한 내용 내지 조합규약의 규정에 따라 납부한 분담금의 환급 절차가 이루어진다. 대다수 조합의 경우 조합원 자격 상실로 인한 탈퇴의 경우 납부한 분담금 중 업무대행비 등의 비용을 공제한 나머지를 환급하는 것으로 규정하고 있다.

지역주택조합에서 탈퇴하고자 하는 자는 각자의 상황에서 가장 적절한 방안을 선택하여야 할 것이다. 다만, 개개인이 처한 상황이 상이하기에 어떠한 방안으로 탈퇴 절차를 진행하는 것이 바람직할지에 관하여는 전문가의 조력을 구하는 것이 좋을 것이다. /글 법무법인 센트로 임형준 변호사

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