법무법인 센트로
정효이 변호사

 


도시정비법은 재개발사업에서 토지등소유자에 대해 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자라고 규정하고 있다. 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우에도 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 수탁자가 아닌 위탁자를 토지등소유자로 본다(제2조 제9호).

도시정비법 시행령 제33조 제1항 제1호는 이러한 재개발사업의 토지등소유자 동의자 수 산정 방법에 대하여 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것(가목), 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것(나목), 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 재개발사업으로서 법 제25조 제1항 제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따를 것(다목) 및 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것(라목)이라고 규정하고 있다.

다만, 도시정비법령에서 이러한 기준을 구체적으로 규정하고 있더라도 실무적으로 부동산을 수인이 공유하거나 1인이 여러 부동산을 소유하는 등 사업구역 내 부동산 소유 형태는 복잡·다양하기에 토지등소유자, 조합원 나아가 분양대상자의 지위를 판단함에 있어서 주의를 요한다. 예컨대 A토지를 갑이 단독 소유, B토지를 을이 단독 소유, A와 B 토지 위 건물을 갑과 을이 공동소유하고 있는 경우를 가정해보자. 이 경우 토지등소유자의 지위는 어떻게 판단될 것인가?

대법원은 도시정비법령의 내용 및 체제 등에 비추어볼 때 토지의 필지별 또는 토지, 건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하고, 동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지 또는 토지, 건물을 공유하고 있을 때에는 부동산의 수와 관계없이 그 공유자들 중 1인만이 토지등소유자로 산정된다고 보면서 단독소유하는 대지와 공유하는 대지에 관하여는 그 토지등소유자 및 동의자를 각각 산정하여야 한다고 판시하였다. 다만, 토지나 건축물을 단독으로 소유하고 있어 이미 토지등소유자로 산정되었던 자들이 별도로 다른 토지나 건축물을 공유하는 경우에 그들의 공유 토지나 건축물 지분에 대해서는 토지등소유자 수가 추가로 산정되지 아니한다고 해석함이 타당하다고 판단하였다. 이러한 대법원 판례의 태도에 비추어보면 위 사안은 갑, 을 총 2명의 토지등소유자의 지위가 인정될 것으로 보인다.

한편, 위 사안에서 만일 갑과 을이 공동소유하고 있는 건물을 병에게 양도하면 병의 분양대상자 지위는 어떻게 판단할까? 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례는 재개발사업의 분양대상에 관하여, 관리처분계획기준일 당시 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 총면적이 90제곱미터 이상인 자 등을 규정하고 있으며 예외적으로 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다고 규정하고 있다.

하급심 판례는 이러한 사안에 대해 건물 소유자가 토지소유자 중 일부에 속하기는 하지만 그 소유자 전체가 동일하지 않은 이상 조례의 ‘동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물’을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우로 볼 수 없다고 보아 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 볼 수 없다고 판시하였다. 즉, 판례는 ‘소유자 전체가 동일’하여야 한다는 기준으로 판단하는바, 위 사안에서는 갑과 을이 병에게 하나의 대지범위에 해당하는 A와 B 토지 위의 건물을 양도한 경우, 토지와 건물에 대해 그 소유자가 갑과 을로 동일하므로 병은 분양대상자 지위의 인정이 어려울 것으로 보인다.

이렇듯 재개발 구역 내 부동산의 소유형태가 다양하고 판례의 해석 기준 역시 복잡하기에 토지등소유자 지위 나아가 분양대상자 지위를 판단할 때에는 법률전문가의 도움을 받아 대응해나가는 것이 중요하다.

출처 : 종합시사매거진(https://www.sisanewszine.co.kr)

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