[하우징헤럴드] 최근 도시정비법 제72조 제6항에 규정된 투기과열지구 5년 재당첨제한 제도와 관련된 법적 논란이 증가하고 있다.

특히 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 투기과열지구 내 다수의 부동산을 소유한 조합원들은 해당 규정의 적용 여부에 대해 많은 관심을 보이고 있다.

그런데 위 규정 자체에 해석상 논란이 되는 부분이 있고 또한 법원의 해석도 엇갈리고 있어, 이에 대한 법적 검토가 필요하다.

도시정비법 제72조 제6항에 따르면 투기과열지구의 재건축·재개발 정비사업에서 관리처분계획에 따라 조합원 분양 또는 일반분양을 받은 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 다른 투기과열지구에서 조합원 분양신청을 할 수 없고 현금청산이 된다. 다만 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 예외적으로 조합원 분양신청이 가능하다. 

▲‘동일한 세대’의 범위에 관한 해석상 문제점

해당 규정에 따르면, 분양대상자와 동일한 세대에 속한 자도 5년 재당첨제한을 적용받는다. 그러나 도시정비법에서‘동일한 세대’의 범위를 명확히 정의하지 않아 법원 판사들도 서로 다른 해석을 하고 있다. 

수원지방법원(2021구합64796)은 ‘주민등록표 등재 사항을 기준’으로 형식적으로 결정해야 한다고 판시한 반면, 수원고등법원(2022누13585)은 주민등록 등재 사항이 아니라 ‘현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람’인지 여부에 따라 결정해야 한다고 판시했다. 이처럼 동일한 규정에 대해 법원의 판단이 일관되지 않다 보니, 분양대상자의 인정 여부에 대한 혼란이 발생할 가능성이 높다.

▲분양신청기간이 비슷한 경우, 재당첨제한 적용 배제 가능성

재당첨제한 규정에 따르면, 최초 관리처분계획 인가일부터 5년 동안 다른 투기과열지구에서 조합원 분양신청이 금지된다. 그러나 만약 여러 개의 정비사업 구역에서 비슷한 시기에 분양신청이 진행될 경우, 해당 규정의 적용을 받지 않을 가능성이 있다. 

예를 들어, 투기과열지구 내 A,B,C구역에서 각각 재건축이 진행되며, 모두 2026년 5월에 분양신청을 접수한다고 가정할 경우, 조합원 갑이 3개 구역에서 모두 분양신청을 하는 것이 가능할 것으로 보인다. 이는 입법 과정에서 충분히 고려되지 않은 허점으로, 향후 이에 대한 보완이 필요하다.

▲상속, 결혼, 이혼 등 예외 규정의 문제점

법에서는 상속, 결혼, 이혼으로 인해 조합원 자격을 취득한 경우 재당첨제한 예외를 인정하고 있다. 

그러나 문제는 예외가 인정되는 시점이 언제인지 명확하지 않다는 점이다. 그러다 보니, 위 규정 본문에 따른 분양대상자 선정 시점을 기준으로 하여 그 전이나 그 이후에 언제든지 위 상속 등의 사유가 발생하면 예외가 인정될 수 있다는 견해가 있는 반면, 예측 가능성을 이유로 위 본문에 따른 분양대상자 선정 시점 이후에 예외사유가 발생해야 분양신청권이 인정될 수 있다는 견해도 있다. 이 부분 역시 입법 과정에서 명확한 기준이 마련되지 않아, 향후 소송과 분쟁의 원인이 될 가능성이 높다.

조합원 입주권 및 분양자격은 재산권과 직결되는 중요한 권리이므로 법률 해석상의 불명확성으로 인해 선의의 피해자가 발생하지 않도록 해야 한다. 도시정비법의 명확한 규정을 통해 조합원의 권리를 보호하고, 법적 혼선을 줄이는 방향으로 개정이 이루어져야 할 것으로 보인다.

김정우 대표변호사/법무법인 센트로

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)

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