재개발·재건축 사업은 토지등소유자들이 조합을 구성하고, 그 조합이 사업시행자가 되어 재개발·재건축 사업을 진행하는 것이 원칙적인 모습이다. 다만 도시정비법에 따르면 토지등소유자가 조합을 설립하려는 경우에는 조합설립을 위한 추진위원회(이하 '추진위원회')를 구성하여 시장·군수의 승인을 받아야 한다. 그리고 도시정비법에 추진준비위원회에 대한 명시적 규정은 없으나, 실무상 추진위원회 구성을 위한 전 단계로서 추진준비위원회(이하 '준비위원회')를 구성하는 것이 일반적이다. 즉 재개발·재건축 사업은 준비위원회→추진위원회→조합의 순서로 진행된다.

우선 준비위원회는 도시정비법에서 법적으로 규정된 조직이 아니라 실무적으로 운영되는 임의단체이며 추진위원회 설립을 위한 준비 단계에서 일반적으로 구성된다. 특히 아파트 단지는 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의가 구성되어 있고, 공동주택관리법에 따른 선거를 통하여 해당 아파트 단지의 대표성도 어느 정도 갖추어 있다고 볼 수 있기 때문에 입주자대표회의의 임원, 즉 동별대표자(이하 동대표)가 적극적으로 재건축 추진 활동을 주도하는 경우가 많다. 필자 역시 동대표이자 준비위원으로 활동하고 있다.

다만 해당 단지의 관리규약에 따라 동대표의 겸임이 금지될 수 있으므로 이를 반드시 확인할 필요가 있다. 예컨대 서울과 부산의 관리규약 준칙에서는 동대표(배우자 또는 직계존비속 포함)와 선거관리위원이 재건축 조합임원, 추진위원회 임원뿐만 아니라 준비위원회 임원도 겸임할 수 없도록 규정하고 있다. 반면 경기도의 관리규약 준칙에서는 준비위원회의 임원 겸임을 제한하지 않는다.

다만 아파트 단지는 지방자치단체의 관리규약 준칙과 다른 내용으로도 관리규약을 정할 수 있기 때문에 겸임금지 규정을 관련 법령의 허용범위 내에서 해당 단지의 실정에 맞게 달리 정하는 것도 가능하다. 예컨대 도시정비법에 따라 조합이 시행한 재개발·재건축 사업으로 건설된 공동주택의 입주자 등이 최초로 입주자대표회의를 구성하려는 경우에는 조합임원은 공동주택관리법 시행령 제11조 제4항 제4호에 따라 동대표가 될 수 없는 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하지만 대의원은 이에 해당하지 않는다는 최근 법제처의 유권해석이다.

하나의 구역에 여러 개의 준비위원회가 구성되어 활동하는 것이 가능하다. 실제로 하나의 구역에 여러 개의 준비위원회가 구성되어 서로 경쟁하거나 대립하는 경우도 많다. 이와 달리 추진위원회는 도시정비법상 법정단체로 인정되며, 하나의 구역에 하나의 추진위원회만 승인될 수 있고, 승인받은 하나의 추진위원회만이 독점적으로 조합설립을 위한 준비업무와 조합설립인가를 받을 수 있다.

국토교통부는 도시정비법 제34조 제1항의 위임에 따라 '정비사업 조합설립추진위원회 운영규정'(이하 '운영규정')과 '별표 ○○정비사업조합설립추진위원회 운영규정'(이하 '표준운영규정')을 고시하였다. 운영규정은 추진위원회의 구성, 업무범위, 운영방법, 추진위원의 권리·의무 등에 관한 사항을 구체적으로 규정한 법규명령의 성격을 가지며, 각 추진위원회는 이를 준수할 의무가 있다. 반면 표준운영규정은 참고 예시일뿐 법적 강제력은 없으며, 정비사업 여건에 따라 일부 내용이 달라질 수 있다. 실제로 표준운영규정을 참고하되, 현장 사정을 반영하여 일부 내용을 달리 규정하는 구역도 많다.

도시정비법에 따르면 추진위원회는 추진위원장 1명과 감사, 추진위원장을 포함한 5인 이상의 추진위원으로 구성하도록 하며, 더 나아가 운영규정은 추진위원의 수는 토지등소유자의 1/10 이상으로 하되 토지등소유자가 100인을 초과하는 경우에는 토지등소유자의 1/10 범위 안에서 100인 이상으로 할 수 있다고 규정하고 있다.

다만 대법원은 추진위원회 운영규정이 추진위원회의 설립요건이 아닌 설립 이후의 운영기준을 정하는 것으로 보아 5인 이상의 추진위원으로 구성된 이상 추진위원회 승인처분은 적법하다고 판시한 바 있다.

표준운영규정에 따르면, 추진위원회 설립에 동의한 자만이 추진위원장, 감사, 추진위원으로서 피선출자격이 있고, 특히 추진위원장과 감사는 피선출일 현재 사업시행구역 안에서 3년 이내에 1년 이상 거주하고 있거나(다만 거주의 목적이 아닌 상가 등의 건축물에서 영업 등을 하고 있는 경우 영업 등은 거주로 본다), 피선출일 현재 사업시행구역 안에서 5년 이상 토지 또는 건축물(재건축 사업의 경우 토지 및 건축물)을 소유한 자 중 어느 하나에 해당하여야 한다고 규정하고 있다.

도시정비법에서는 추진위원의 결격사유에 관하여 조합임원의 결격사유를 준용하도록 규정하고 있다. 그런데 2019. 4. 23. 도시정비법을 개정하면서 조합임원(조합장, 이사, 감사)의 자격요건(거주요건, 소유요건)과 조합장의 구역 내 거주의무를 신설하면서 이를 위반할 경우 당연퇴임사유로 규정하였는 바, 추진위원회 단계에서도 위 조합임원 자격요건이나 조합장의 구역 내 거주 의무규정이 준용되는지 문제가 되었다.

추진위원도 조합임원과 동일하게 거주요건이나 소유요건을 충족해야 하는지, 추진위원장도 조합장과 마찬가지로 구역 내 거주의무가 요구되는지 여부에 관하여 '준용의 법리'와 '결격사유 규정 해석 원칙'에 비추어 추진위원장, 감사를 제외한 추진위원에게는 자격요건(거주요건, 소유요건)이 요구되지 않으며, 추진위원장에게는 구역 내 거주의무가 요구되지 않다는 해석이 타당하다.

최근 법제처도 도시정비법 제33조 제5항에도 불구하고, 추진위원장에게 도시정비법 제41조 제1항이 준용되지 않는다고 해석하였다. 이에 따라 추진위원장은 조합설립인가를 받을 때까지 정비구역에 거주하지 않더라도 당연퇴임 사유에 해당하지 않는다고 판단하였다.

정비사업 관련 규정과 절차는 복잡하며, 법원의 해석이 상반되는 경우도 많다. 따라서 사업 초기부터 도시정비사업 분야의 경험이 풍부한 법률 전문가의 조력을 받는 것이 중요하다. 글 / 유재벌 법무법인 센트로 변호사
 

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