재건축에서 분양을 신청하지 않은 소유주는 관리처분계획(안) 고시일 다음 날부터 90일 이내 조합과 손실보상 협의를 진행한다. 협의가 성사되지 않을 경우, 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내 매도청구소송을 제기할 수 있다.

하지만 분양을 신청하고 계약을 체결하지 않은 소유주는 조합 정관에 따라 현금청산자 지위가 인정된다. 도시및주거환경정비법에선 별도 규정이 없다. 대법원은 분양계약 기간 내 계약을 체결하지 않을 경우, 그 권리를 현금으로 청산하겠다는 의지로 봤다. 토지등소유자가 분양계약 체결을 거절하는 방법으로 사업에 불참할 수 있는 기회를 부여한 것으로 본 것이다.

이에, 조합에서도 정관을 통해 분양계약 미체결자는 분양 미신청자의 규정을 준용한다고 규정해 놓고 있다. 이때, 현금 청산금 지급 의무는 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 생긴다. 조합의 사업성이 좋지 않아 분양계약 체결 기간을 계속해서 연장할 경우, 분양계약 미체결자는 조합을 상대로 청산금 지급 청구의 소를 제기할 수 있다. 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 조합원의 지위를 상실했고, 현금청산자가 됐기 때문이다.

하지만 조합이 청산금에서 정비사업비를 공제해야 한다고 주장하는 경우가 간혹 있다.

대법원 판례에 따르면, 현금청산 대상자에게 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해선 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구제적으로 규정해야 한다. 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금정산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는 사업비용 공제를 할 수 없다.

하급심 판례를 통해 조금 더 구체적으로 살펴보자. 일례로 정관에 아래와 같은 내용을 규정해 놓았다고 생각해 보자.

법원은 구체적인 내역을 규정하고 있지 않고 합리적인 비용 항목과 범위를 특정할 수 없기에, 정비사업비를 청산금에서 공제할 수 없다고 판시했다.

다만, 하급심 판례 중 조합이 각종 소송비용, 총회비, 교통영향평가, 범죄예방, 설계, 이주관리 등에 지출된 정비사업비를 세대수 기준으로 안분한 금액을 상환하여야 한다고 정관에 규정한 사안에서는 청산금에서 정비사업비를 공제해야한다고 판시한 판례도 있다.

조합은 분양계약 미체결을 방지하기 위하여 위와 같은 정비사업비 공제 규정을 정관에 규정하고 실제로 분양계약 미체결자에게 위 정비사업비를 공제한다며 청산금에서 정비사업비를 산출하여 공제한 금액을 협의 금액으로 제시하거나 분양계약 미체결자가 청산금 청구의 소를 제기할 시 정비사업비를 공제한 금액만 청산금으로 지급되어야 한다고 주장하기도 한다.

그러나 위에서 본 바와 같이 판례는 정비사업비를 공제하기 위해서 그 정관의 규정은 구체적이고 합리적인 예측을 할 수 있는 내용을 포함해 규정되어야 한다고 판시하고 있기에 정관 규정과 판례의 해석 기준을 면밀히 정비사업비 공제여부를 살펴야 할 것이다. 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 도시정비법 분야 전문가의 도움을 받아보길 조언한다.

글 = 정효이 법무법인 센트로 변호사(celsus219@centrolaw.com)

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