[여성소비자신문] 재건축, 재개발 조합이 분양신청을 받아 주택을 공급하는 등으로 분양권을 인정하였다가 이를 번복하여 분양권을 빼앗는 것이 가능할까? 결론부터 말하면 ‘그렇다’.

재건축, 재개발은 많은 사람의 이해관계가 개입되기 때문에 어느 개인에게 이익을 부여하는 행위는 다른 사람들에게 해가 될 수 있다. 이로 인해, 특히 분양권 인정 여부는 비교적 법이 엄격히 규정하고 있다.

법원에서도 분양권 관련 규정은, 위반하면 효력을 부정하는 강행규정으로 여기는 경향이 있다. 그리고, 분양권 여부는 경험이 많은 전문가도 시간을 들여 판단해야 할 정도로 까다로운 경우가 있기 때문에, 간혹 조합에서 분양권 판단을 잘못하는 경우가 없지 않다. 이때 조합은 줬던 분양권을, 법을 준수하기 위해 부득이 뺏기도 한다.

그러나, 원래 분양권을 기대했던 소유자 입장에서는 갑자기 돈을 받고 떠나라고 하면 충격이 클 수밖에 없다. 특히나 분양권이 나올 것을 신뢰하여 물건을 거래하였는데, 조합이 갑자기 분양권이 없다고 통보한다면 매도인이나 매수인의 입장에서 큰 문제가 아닐 수 없다.

행정기본법에는 신뢰보호원칙이 규정되어 있다. 이는 국가나 지방자치단체와 같은 공적 기관이 국민에게 어떠한 신뢰를 부여하였다면, 그 신뢰를 믿고 행동한 국민을 보호해야 한다는 행정법상의 대원칙 중 하나이다.

어찌 보면 당연한 말 같지만, 공적 기관이 법에 위반한 행위를 하였고 이를 국민이 신뢰하였을 때 어떻게 처리할 것인가 하는 어려운 문제가 있다. 이러한 경우 단정적으로, 법이 우선한다거나 또는 신뢰보호의 원칙이 우선한다고 보기는 어렵다. 그래서, 구체적인 사정에 따라 법이 추구하는 공익과 신뢰보호 위반으로 인해 침해되는 국민의 사익을 비교 형량하여 결정하게 된다.

조합이 분양권을 뺏는 경우, 위와 같은 상황이 발생할 수 있다. 대규모 부동산 개발에 해당하는 재건축이나 재개발은 공익적 성격이 강하게 결부되어 있어, 이러한 사업을 시행하는 조합은 법적으로 행정주체의 지위를 갖는다.

즉, 앞에서 언급한 신뢰보호원칙을 준수해야 하는 공적 기관에 해당하는 것이다. 그리고 조합의 행위는 관할 행정청의 인가를 통해 행정청의 행위와 동일한 효과를 갖게 된다.

따라서, 조합이 분양권에 관한 내용을 담은 관리처분계획을 수립하여 관할청의 인가를 받았다면, 조합원에게 분양권이 있다는 신뢰를 부여한 것이고, 이를 이유 없이 박탈하면 그 자체로 신뢰보호원칙 위반으로 위법하게 될 수 있다.

문제는 조합이 법령에 위반하여 분양권을 부여하는 내용의 관리처분계획을 수립하여 인가를 받은 경우이다.

이 경우, 미리 언급한 것처럼, 법령을 위반하여 분양권을 부여함으로써 발생하는 공익의 침해(주로 조합의 피해 즉, 다른 조합원들의 피해가 문제된다)와 분양권 박탈로 조합원 개인에게 발생한 피해를 비교하여 형량하는 것이 주요 쟁점이 된다.

따라서, 구체적인 상황에 따라 결론이 달라진다. 이 경우, 자신이 어떤 변호사를 만나는지 또는 어떤 재판부를 만나는지도 결론에 영향을 미칠 수 있다.

필자가 수행한 사건 중, 상가 소유자들에게 상가와 주택을 주기로 하고 관리처분계획인가까지 받았으나, 조례 규정을 오해하여 주택 분양권을 박탈하는 것으로 변경인가를 받은 경우가 있었다.

당연히 신뢰보호원칙이 문제되는 경우임에도 1심에서는 신뢰보호원칙 자체가 문제가 되지 않는다는, 납득할 수 없는 판단을 하였다. 다행히 2심에서 신뢰보호원칙에 위반된다고 판단하였고, 대법원에서도 그 판단이 유지되어 의뢰인에게 좋은 결과를 안겨줄 수 있었다.

최근 서울고등법원에서는 상가소유자에게 주택을 공급하는 것에 대해 까다로운 입장을 보이고 있어, 사실 위 사건에서 지금도 위와 같은 결론을 이끌어낼 수 있을지는 의문이다.

혹시 자신이 조합으로부터 받았던 분양권을 박탈당한 상황이라면, 어떤 변호사를 선임할지도 중요하겠지만, 그것보다 더 중요한 것은 제소기간의 준수이다. 분양권을 박탈하는 것으로 관리처분계획이 변경되었고 인가까지 되었다면, 반드시 90일 이내에 법적 조치를 취하는 것이 필요하다. 제소기간이 도과하면, 분양권을 돌려받는 일은 더욱 험난하고 요원해진다.

김택종 변호사  tjkim00@centrolaw.com

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