최근 정비사업 현장에서는 공사비가 급등함에 따라 시공사와 마찰을 겪는 조합이 늘고 있다.

시공사가 자잿값 상승 등을 이유로 총 공사비의 10% 내지 20%의 상승을 요구하며 공사를 일시적으로 중단하고, 이에 조합은 시공사와 그 증액 범위를 협상을 통해 조율하지만 의견 차이가 좁아지지 않아 분쟁이 심화되고 있다. 일부 조합의 경우 시공사와의 갈등 악화로 인한 사업 지연을 우려하여 결국 시공자 선정 취소 결의를 하기도 하였다.
 

과거 이러한 시공사와의 공사비 증액 분쟁을 해결하기 위해 2018. 2. 9. 정비사업 계약업무 처리기준에 '공사비 검증제도'가 도입되었다. 그러나 '공사비 검증을 요청할 수 있다'라고 규정하여 제도가 적극적으로 활용되지 않았다. 이후 이러한 실태를 고려해 도시정비법은 2019. 10. 24. 제29조의2조 제1항을 두어 일정 요건을 충족하면 사업시행자가 의무적으로 공사비 검증을 요청하도록 하였고, 국토교통부는 2019. 11. 18. 도시정비법 제29조의2 제2항에 따라 '정비사업 공사비 검증기준'을 마련하여 구체적인 기준과 절차를 정하였다.

구체적으로 도시정비법은 제29조의2 제1항으로 재개발, 재건축사업의 사업시행자는 시공자와 계약 체결 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에 114조에 따른 정비사업 지원기구(한국부동산원, 한국토지주택공사 등)에 공사비 검증을 요청하여야 한다고 규정하면서 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우(제1호), 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우 100분의 10 이상이거나(가목) 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우 100분의 5 이상(나목)인 경우(제2호), 제1호 또는 제2호에 따른 공사비 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 100분의 3 이상인 경우(제3호)를 규정하였다. 구체적인 공사비 검증 신청 서식과 그 절차, 그리고 제출해야 하는 서류, 수수료, 처리 기간 등은 정비사업 공사비 검증 기준으로 정하고 있다.

실무에서는 위 도시정비법 규정과 기준을 근거로 조합이 공사비 검증을 신청해 최근 그 수가 20건 내지 30건으로 증가하고 있는 추세이다. 대표적인 공사비 검증 기관인 한국부동산원은 위와 같은 신청이 접수되면 조합이 제출한 자료에 대하여 제출 자료의 누락 여부 등을 선행적으로 검토한 후 검증을 실시하며 계약서상 공사계약 내용, 설계도 내역서 등을 토대로 물량 단가 검토, 적정 물가상승률, 공종별 상세 내역 등을 검토한다. 검증이 종료되면 사업시행자에게 검증결과를 통보하고 조합은 시공자와 이를 기초로 최종 공사비 협의를 진행하고 위 결과를 총회에 보고하여 공사비 증액 시 결의를 받아 도급공사 변경계약 체결을 하게 된다.
 

그러나 도시정비법상 공사비 검증 결과를 도급계약에 반영하여야 한다는 명시적인 규정이 없으며 정비사업 공사비 검증 기준에서 사업시행자가 검증 결과를 총회에 공개하여야 한다고만 규정하고 있기에, 실질적으로 조합과 시공사와의 협의 단계에서 큰 영향을 미치지 못하고 있다.

국토교통부가 2024. 1. 24. 배포한 정비사업 표준공사계약서는 법 제29조의2 제1항에 의한 검증 요청 사유가 발생한 경우에는 도급인인 사업시행자가 분양공고 전까지 공사비 검증을 요청하도록 하고, 수급인인 시공사는 정비사업 공사비 검증기준에 따른 서류를 공사비 검증 요청 전까지 도급인인 사업시행자에게 제출하여야 하도록 하며, 공사비 검증 결과가 통지된 이후 이를 조합 총회에 공개하고 상호 공사비를 조정하도록 하는 규정을 마련하였으나 이에 따르더라도 공사비 검증 결과를 의무적으로 변경 계약에 반영하여 계약 체결을 강제하는 것은 어렵다. 이에 공사비 검증 결과를 공사비 변경계약에 반영할지에 대해 총회 의결을 의무화하는 개정 입법이 발의되었지만 아직 국회에 계류 중에 있어 현재 뚜렷한 해결책은 없는 상황이다.

한편 도시정비법 제29조의2 제1항에 따른 요건을 충족하였음에도 조합이 공사비 검증 신청을 하지 않고 시공사와 변경계약을 체결한 경우 그 효력은 어떻게 될까? 하급심 판례는 도시정비법 제29조의2 및 구 공사비 검증 기준 등의 내용에 비추어 조합원들의 비용 분담과 직결되는 사안인 공사계약 체결이나 공사비 변경(증액)계약의 체결은 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치게 되므로 공사비에 대하여 객관성·합리성·공정성을 담보하기 위해 조합과 이해관계가 없는 정비사업 지원기구 등에 의한 공사비 검증 절차를 거치도록 하고, 나아가 정비사업 관련 비리도 근절하고자 하는데 위 규정의 입법 목적과 취지가 있다고 봄이 상당하다고 판시하면서, 이를 누락하고 수정계약을 체결해 그에 따라 관리처분계획을 수립하여 총회의 결의를 거친 경우 공사비 검증 요청 절차가 누락된 하자가 존재한다고 보아 관리처분계획의 취소를 인정하였다.

항소심은 공사비 검증를 규정한 도시정비법 제29조의2의 강행규정성을 인정하였다. 이와 반대로 도시정비법상 공사비 검증 절차를 거치지 않은 채 변경계약을 체결하는 행위 자체를 금지하는 것으로 규정하고 있지 않고 그 상태에서 이루어진 법률행위의 효력을 무효로 한다는 취지의 규정 또한 존재하지 않으므로 공사계약 체결에 관한 결의가 위법하지 않다고 본 판례 역시 존재한다.

이렇듯 도시정비법상 공사비 검증 제도는 조합원들의 이해관계에 직결되는 공사비를 조정할 수 있는 하나의 기준이 되므로 그 중요성은 매우 크며 그 절차 역시 적법하게 준수되어야 할 것이나, 그에 따른 판례의 해석은 복잡·다양하므로 해석에 있어 주의를 요한다. 또한 시공사와의 공사비 증액에 따른 변경 계약에 반영하도록 하는 법적 근거가 마련되어 있지 않아 현장에서는 공사비 검증 제도를 거치더라도 조합과 시공사간의 공사비 갈등이 끊이질 않는바, 제도적 개선을 통해 공사비 검증 제도의 실효성을 높여야 할 것으로 보인다. /글 정효이 변호사 법무법인 센트로

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