우리나라는 건물과 땅의 소유권을 별도로 구별하고 있다. 그렇지만, 건물 소유자는 건물을 온전히 사용하기 위해 그 대지가 되는 땅도 소유하고 있는 경우가 많다. 물론 땅 소유자로부터 땅을 이용할 권리만 얻어 건물을 소유할 수도 있으나, 기간이나 사용 범위 등에서 일정한 제약이 있다.
 

하나의 건물이지만, 여러 명이 소유할 수 있도록 여러 공간을 만들고 등기부도 별개로 만드는 경우, 이를 집합건물이라고 한다. 아파트가 대표적인 집합건물에 해당한다. 오늘은 집합건물의 대지 소유관계를, 아파트를 통해 이야기해보고자 한다.

아파트도 건물 소유자가 땅을 소유하고 있을까?

원칙적으로 그렇다. 사실 일반적인 건물과 달리, 집합건물은 건물과 땅의 소유자가 일치하지 않는 경우가 드물다. 법이 건물 소유권과 그 땅의 소유권을 별도로 처분하는 것을 이례적으로 취급하고 있기 때문이다.

다만, 땅을 소유하는 방식이 조금 독특하다. 아파트를 소유하고 있다고 하면, 흔히 알고 있는 것이, 건물의 특정 호실을 소유하는 것이다. 이를 전유부분이라고 하는데, 이는 오로지 건물 소유에 관한 것이다. 아파트의 땅은, 건물처럼 여러 개로 나누어져 있다거나 건물 소유자가 땅의 특정 부분을 소유하는 것이 아니다. 아파트의 땅은 아파트 소유자들 전체가 공동으로 소유하고 있다. 그래서 각 소유자들은 땅의 특정부분을 소유하는 것이 아니라, 땅에 대한 일정 지분을 가지는 것에 그친다. 이때 각자의 땅 지분은, 각자의 전유부분 면적이 아파트 전체 전유부분 면적에서 차지하는 비율에 따른다.

예를 들어, 42㎡가 10세대, 84㎡가 10세대 총 20세대가 있는 아파트가 있다고 가정해보자. 42㎡를 1세대 소유하고 있는 자의 땅 지분은 30분의 1[=42/{(42×10)+(84×10)}]이다. 만약 아파트의 땅이 900㎡라고 하면, 지분에 따른 면적은 30㎡가 된다고 할 수 있다. 흔히 아파트를 투자 대상으로 삼을 때 대지지분이라고 하면, 이해하기 쉽게 위와 같은 수치를 이야기하기도 한다.

그러나, 공동소유라는 개념은 지분을 소유하는 것이지 물건의 특정 부분을 소유하고 있는 것은 아니라서, 땅 30㎡를 소유하고 있다고 하면 조금은 잘못된 표현이다. 법적으로, 공동소유자의 공유지분은 공유물 전체에 존재하고, 공동소유자는 누구나 물건 전체를 자신의 지분 범위에서 사용할 수 있기 때문이다.

쉽게 말해, 아파트 땅이라면 어디를 밟더라도 아파트 전제 소유자의 땅을 밟고 있는 것이고, 아파트 주민이라면, 아파트 대지에 해당하는 땅을 자유롭게 이용할 수 있다는 것이다. 물론, 놀이터로 이용하던 땅을 테니스장으로 변경한다거나, 그 일부를 주차장으로 이용하는 행위는 개인이 결정할 수 없고, 아파트 주민들 다수가 결정해야 할 것이다. 땅의 이용이 지분의 범위로 한정되기 때문이다.

자기가 소유하는 땅이라고 하면, 그 위치가 어디인지 그리고 그 면적이 어느 정도인지 당연히 정확히 알고 있어야 할 것 같다. 그러나, 우리나라는 아파트 공화국이라고 할 정도로 아파트가 많고, 거기에 수많은 사람들이 살고 있지만, 사실 지금까지 말한 땅 소유관계에 대해 제대로 알고 있는 사람은 별로 없을 것 같다. 사실 이를 알지 못해도 사는 데 크게 지장이 없기 때문이다. 그러나, 재건축이나 리모델링과 같이 기존 아파트를 개발하려고 하는데, 건물 소유자와 땅 소유자가 불일치하거나 땅 지분이 맞지 않는 경우, 생각보다 까다로운 문제가 생길 수 있다.

잠시 거주할 목적으로 아파트를 구입하였거나 구입할 예정이라면, 지금까지 한 이야기에 대해 크게 신경 쓰지 않아도 된다. 하지만, 투자 목적으로, 특히 재건축이나 리모델링 이슈를 고려하여 아파트를 구입하였거나 구입할 생각이라면, 대지가 되는 땅의 등기부나 토지대장을 미리 확인하여 내가 가진 땅 지분이 얼마나 되는지, 건물과 땅의 소유자가 모두 일치하는지, 한번쯤 확인해보는 것도 좋겠다. 글 /법무법인 센트로 김택종 변호사

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