우리나라는 건물과 땅의 소유권을 구별하고 있다. 그럼에도 불구하고 아파트는 땅의 소유권이 건물의 소유권과 사실상 일체로 거래된다. 아파트 호실에 대한 소유권이 넘어가면 거기에 부수되어 있는 대지에 대한 권리가 법적으로 같이 넘어가는 것이다. 이에 따라 원칙적으로 아파트는 전유부분에 비례하여 대지에 관한 권리를 갖는다.
 

법무법인 센트로 김택종 변호사/사진제공=법무법인 센트로

예를 들어, 전유부분 면적 42㎡가 10세대, 84㎡가 10세대 총 20세대가 있는 아파트가 300㎡ 대지 위에 있다고 가정해보자. 42㎡ 한 세대는 전체 전유부분 면적의 30분의 1[=42/{(42×10)+(84×10)}]을 소유하고 있으므로, 대지에 대해서도 같은 비율로 권리를 갖는다. 이를 대지면적 300㎡를 분모로 하여 표현하면 300분의 10의 권리를 갖는다고 할 수 있다. 아파트 건물 등기부를 보면, '대지권비율'이라는 이름으로 위와 같은 표시가 되어 있다.
 

원칙이 잘 지켜지면, 아파트의 대지는 전유부분의 소유자가 모두 공유하고 있어야 하고, 제3자가 소유하는 것은 생각하기 어려울 것이다. 그럼에도 불구하고, 현실에는 몇 가지 예외적인 상황이 존재한다.

첫 번째는, 소유자가 다른 여러 필지의 땅이나 저당권과 같은 담보가 설정되어 땅 위에 하나의 아파트를 조성한 경우이다. 아파트임을 전제로 건물과 땅의 소유권이 일체로 거래되는 것이니, 아파트가 생기기 전의 땅에 대한 권리관계는 규제할 수 없는 것이다. 아주 드물기는 하지만, 이로 인해 아파트 소유자들이 땅에 대해 소유권을 갖지 못하고 사용권만 갖는 경우도 있다.

두 번째는 주먹구구식으로 아파트 전유부분이나 대지권의 권리관계를 정리하는 경우이다. 전유부분 면적과 대지면적이 계획했던 것과 결과물 사이에 차이가 없어야 할 것이나, 과거에는 공사상의 오류든 설계상 오류든 계획했던 것과 결과물이 불일치 하는 경우가 있었던 것 같다. 그래서 전유부분 면적에 부족분을 지하실과 같은 공간에 전유부분 등기를 하여 채워주거나 대지 중 일부 지분에 별도 등기를 했던 같다. 그런데, 시간이 흘러감에 따라 이러한 사정은 잊혀지고, 전유부분 소유자가 바뀌었음에도 불구하고 이러한 부분 권리관계가 그때그때 바뀌지 못하여 과거 소유자 명의가 그대로 남는 것이다.
 

세 번째는 아파트를 조성할 당시 계획과 달리 아파트가 관리되는 경우이다. 보통 한 필지의 땅에는 하나의 아파트가 있지만, 두 개 필지에 아파트를 조성하면서 관리사무소나 어린이집, 노인정과 같은 부대복리시설을 공동으로 사용할 수 있다. 이 경우 두 개 필지의 땅을 전체 아파트 소유자들의 공동소유할 수 있다. 그런데, 최초 계획은 부대복리시설을 공동으로 사용할 계획이었으나, 공사를 진행하면서 각자 별개 아파트 단지로 운영하기로 하여 관리사무소도 별도로 사용하고 입주자대표회의도 별개로 구성하는 경우가 있다. 그런데 등기를 당초 계획대로 하게 되면, 별개 필지의 땅에 별개 아파트로 조성되었는데, 땅 소유권은 두 개의 아파트 전체 소유자가 공동소유하는 결과가 된다. 즉, 우리 아파트 땅 지분을 옆 단지 아파트 사람이 소유하고 있는 것이다.

그런데, 위와 같이 건물과 땅의 소유관계 불일치가 대개는 크게 문제 되지 않는다. 실생활에 거의 영향을 미치지 않기 때문이다. 대부분 사람들이 자기가 사는 집의 등기부를 확인하는 것은 집을 사거나 담보를 설정하는 경우가 전부인데, 일반 주택을 거래할 때와 달리 아파트 거래 시에는 부동산중개사가 건물 등기부만 보여준다. 아파트는 건물 등기부에 대지지분이 표시되어 있기 때문이다.

그렇지만, 위와 같은 대지 소유권 관계가 재건축이나 리모델링을 할 때, 문제가 될 수 있다.

그나마 앞의 두 가지 경우는, 취득시효나 매도청구 등으로 어느 정도 문제 해결이 가능하다. 그런데, 세 번째 경우는 조금 골치가 아프다. 필자가 실제로 상담했던 사례에서는 바로 옆 단지도 아니고, 중간에 공원을 두고 있는 별개 단지가 대지를 모두 함께 공동으로 소유하고 있었다. 입주자대표회의가 별개로 존재하여 별개 단지로 관리되고 있었다. 원래는 두 단지가 통합 재건축을 진행하려고 했으나 두 단지 중 한 단지는 강을 끼고 있어 입지상 차이가 크다 보니 갈등이 있었다.

각 단지가 각자 조합을 설립하고 재건축을 진행하는 것이 좋겠지만, 대지소유관계로 인해 관할청의 별도 협력이 없다면, 원칙적으로 토지분할이라는 절차가 선행되어야 한다. 그런데, 토지분할은 소송으로 진행해야 하고 소유자 전원이 모두 당사자가 되어야 하기 때문에 쉬운 문제가 아니다. 개발을 위해 전체 소유자의 권리를 신탁할 경우 조금은 손쉽게 토지분할을 할 수 있으나, 저당권과 같은 제한물권이 모두 소멸되어야 한다는 선행조건이 충족되어야 하기 때문에 많은 시간과 노력이 필요하다.

결국 관할청이나 입법기관의 도움 없이는 해결이 쉽지 않아 보인다./글 법무법인 센트로 김택종 변호사

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