'경매' 절차는 민사집행법에 의해 진행된다. '경매' 하면 우리는 자연스럽게 '낙찰'이라는 단어를 떠올리며, 일반적인 매매 방식보다 저렴하게 부동산을 취득하는 방법이라는 인식을 갖게 된다.

여러 사람이 경쟁해 최고가매수신고인이 되는 순간 '낙찰 또는 낙찰인'이라는 표현을 쓰게 되며, 이는 우리에게 매우 친숙한 단어다. 하지만 우리는 환희의 순간만 기억하고 있는 것은 아닐까? 낙찰자의 입장에서 원하는 부동산을 취득하게 되면 기쁨이 크지만, 그 반대의 경우도 적지 않다.
 

대한변호사협회가 인증한 '경매' 전문 변호사로 등록된 이후부터 경매를 바라보는 시각이 많이 달라졌다. 이전에는 낙찰자 입장에서만 바라보던 경매를, 이제는 소유자, 채무자, 임차인, 점유자, 더 나아가 전세사기 피해자의 입장에서도 바라보게 되었다. 또한 배당을 신청하고 순서를 기다리는 채권자의 시각에서도 보게 되었다.

이처럼 시야를 넓히니 그동안 보지 못했던 것들이 보이기 시작했고, 환희 뒤에 가려졌던 이들의 심정을 이해하게 되었다.

낙찰의 환희가 절망의 두려움으로 바뀌는 순간, '앗 내 보증금!'
대부분의 의뢰인들이 낙찰인이 되었을 때, 강렬한 짜릿함을 느낀다고 한다. 충분히 이해가 간다. 그런데 낙찰받고 환희를 느낀 것도 잠시, 좌절과 절망을 맛보는 낙찰자(최고가매수신고인)가 의외로 많다. 경매 입찰 법정에서 이름이 불릴 때 뛸 듯이 기뻐하지만, 곧이어 그 기쁨이 절망으로 바뀌는 시간은 생각보다 그리 길지 않다.

경매 전문 변호사로서 낙찰자가 된 의뢰인들과 면담 과정에서 후회 섞인 이야기를 많이 들었다. 입찰 경쟁자가 많을 것이라 생각했는데, 입찰 법정에서 자신의 이름이 단독으로 호창되는 순간, 낙찰자는 '멍~'해진다고 한다. 그때 느끼는 감정은 기쁨보다는 "아, 이거 뭔가 잘못된 것 같다."는 불안감이다. 그 불안감이 내 실수로 낙찰을 잘못 받았다는 확신으로 바뀌는 순간, 망치로 머리를 때려 맞은 듯한 느낌이다. 그와 함께 의뢰인들 머리속에 하나 같이 떠오르는 것이 있다. '내 입찰 보증금!!!'

입찰 보증금(매수신청보증금), 입찰 보증금의 법적 구조와 리스크
매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라, 집행법원이 정한 금액과 방법으로 보증을 집행관에게 제공해야 한다. 기일입찰에서 매수신청 보증금은 최저매각가격의 10분의 1로 한다.

매각 물건의 낙찰을 받기 위해서는 기일입찰표에 원하는 입찰가액을 적고 입찰보증금이 들어 있는 입찰봉투를 함께 입찰함에 넣어야 한다.

최고가매수인으로 결정된 이후, 법원에서 정한 기한 내에 잔금을 납부하지 못하면, 매수인은 매수신청 보증금의 반환을 요구할 수 없으며, 그 보증금은 배당 금액에 편입된다. 즉, 보증금이 몰취된다.

입찰 보증금(매수신청보증금), 보증금 회복의 길 : 민사집행법 제121조 매각불허가 사유와 반환 절차
낙찰 후 잔금을 납부하지 못하면 입찰 보증금이 무조건 몰취된다고 생각하는 사람들이 많다. 그러나 입찰 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있다. 민사집행법 제121조의 매각불허가이다.

매각불허가 사유는 민사집행법 제121조에 열거된 경우로 한정되며, 그 외의 사유로는 매각허가에 대한 이의를 제기할 수 없다.

환희 뒤에 가려진 의뢰인들의 비운의 모습을 자세히 들여다보고 분석하고 싶었다. 좌절과 절망의 순간에서 다시 기쁨으로 이어지는 희망의 해결책을 만들어보고 싶었다.

앞으로 '경매' 전문 변호사로서 낙찰 뒤에 숨겨진 안타까운 사연들과, 매각불허가 또는 매각허가에 대한 이의 제기 성공 사례, 보증금 반환 절차 등을 하나씩 하나씩 꼼꼼하게 설명하고자 한다. /글 법무법인 센트로 김정우 대표 변호사 (대한변호사협회 '경매' 전문변호사)

​원본 기사 : https://n.news.naver.com/article/008/0005202637?lfrom=kakao 

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