우리나라는 건물과 땅의 소유권을 별도로 구별하고 있다. 그렇지만, 건물 소유자는 건물을 온전히 사용하기 위해 그 대지가 되는 땅도 소유하고 있는 경우가 많다. 물론 땅 소유자로부터 땅을 이용할 권리만 얻어 건물을 소유할 수도 있으나, 기간이나 사용 범위 등에서 일정한 제약이 있다. 

하나의 건물이지만, 여러 명이 소유할 수 있도록 여러 공간을 만들고 등기부도 별개로 만드는 경우, 이를 집합건물이라고 한다. 아파트가 대표적인 집합건물에 해당한다. 오늘은 집합건물의 대지 소유관계를, 아파트를 통해 이야기해보고자 한다.아파트도 건물 소유자가 땅을 소유하고 있을까?원칙적으로 그렇다. 사실 일반적인 건물과 달리, 집합건물은 건물과 땅의 소유자가 일치하지 않는 경우가 드물다. 법이 건물 소유권과 그 땅의 소유권을 별도로 처분하는 것을 이례적으로 취급하고 있기 때문이다.다만, 땅을 소유하는 방식이 조금 독특하다. 아파트를 소유하고 있다고 하면, 흔히 알고 있는 것이, 건물의 특정 호실을 소유하는 것이다. 이를 전유부분이라고 하는데, 이는 오로지 건물 소유에 관한 것이다. 아파트의 땅은, 건물처럼 여러 개로 나누어져 있다거나 건물 소유자가 땅의 특정 부분을 소유하는 것이 아니다. 아파트의 땅은 아파트 소유자들 전체가 공동으로 소유하고 있다. 그래서 각 소유자들은 땅의 특정부분을 소유하는 것이 아니라, 땅에 대한 일정 지분을 가지는 것에 그친다. 이때 각자의 땅 지분은, 각자의 전유부분 면적이 아파트 전체 전유부분 면적에서 차지하는 비율에 따른다.예를 들어, 42㎡가 10세대, 84㎡가 10세대 총 20세대가 있는 아파트가 있다고 가정해보자. 42㎡를 1세대 소유하고 있는 자의 땅 지분은 30분의 1[=42/{(42×10)+(84×10)}]이다. 만약 아파트의 땅이 900㎡라고 하면, 지분에 따른 면적은 30㎡가 된다고 할 수 있다. 흔히 아파트를 투자 대상으로 삼을 때 대지지분이라고 하면, 이해하기 쉽게 위와 같은 수치를 이야기하기도 한다.그러나, 공동소유라는 개념은 지분을 소유하는 것이지 물건의 특정 부분을 소유하고 있는 것은 아니라서, 땅 30㎡를 소유하고 있다고 하면 조금은 잘못된 표현이다. 법적으로, 공동소유자의 공유지분은 공유물 전체에 존재하고, 공동소유자는 누구나 물건 전체를 자신의 지분 범위에서 사용할 수 있기 때문이다.쉽게 말해, 아파트 땅이라면 어디를 밟더라도 아파트 전제 소유자의 땅을 밟고 있는 것이고, 아파트 주민이라면, 아파트 대지에 해당하는 땅을 자유롭게 이용할 수 있다는 것이다. 물론, 놀이터로 이용하던 땅을 테니스장으로 변경한다거나, 그 일부를 주차장으로 이용하는 행위는 개인이 결정할 수 없고, 아파트 주민들 다수가 결정해야 할 것이다. 땅의 이용이 지분의 범위로 한정되기 때문이다.자기가 소유하는 땅이라고 하면, 그 위치가 어디인지 그리고 그 면적이 어느 정도인지 당연히 정확히 알고 있어야 할 것 같다. 그러나, 우리나라는 아파트 공화국이라고 할 정도로 아파트가 많고, 거기에 수많은 사람들이 살고 있지만, 사실 지금까지 말한 땅 소유관계에 대해 제대로 알고 있는 사람은 별로 없을 것 같다. 사실 이를 알지 못해도 사는 데 크게 지장이 없기 때문이다. 그러나, 재건축이나 리모델링과 같이 기존 아파트를 개발하려고 하는데, 건물 소유자와 땅 소유자가 불일치하거나 땅 지분이 맞지 않는 경우, 생각보다 까다로운 문제가 생길 수 있다.잠시 거주할 목적으로 아파트를 구입하였거나 구입할 예정이라면, 지금까지 한 이야기에 대해 크게 신경 쓰지 않아도 된다. 하지만, 투자 목적으로, 특히 재건축이나 리모델링 이슈를 고려하여 아파트를 구입하였거나 구입할 생각이라면, 대지가 되는 땅의 등기부나 토지대장을 미리 확인하여 내가 가진 땅 지분이 얼마나 되는지, 건물과 땅의 소유자가 모두 일치하는지, 한번쯤 확인해보는 것도 좋겠다. 글 /법무법인 센트로 김택종 변호사

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최근 정비사업 현장에서는 공사비가 급등함에 따라 시공사와 마찰을 겪는 조합이 늘고 있다.시공사가 자잿값 상승 등을 이유로 총 공사비의 10% 내지 20%의 상승을 요구하며 공사를 일시적으로 중단하고, 이에 조합은 시공사와 그 증액 범위를 협상을 통해 조율하지만 의견 차이가 좁아지지 않아 분쟁이 심화되고 있다. 일부 조합의 경우 시공사와의 갈등 악화로 인한 사업 지연을 우려하여 결국 시공자 선정 취소 결의를 하기도 하였다. 

과거 이러한 시공사와의 공사비 증액 분쟁을 해결하기 위해 2018. 2. 9. 정비사업 계약업무 처리기준에 '공사비 검증제도'가 도입되었다. 그러나 '공사비 검증을 요청할 수 있다'라고 규정하여 제도가 적극적으로 활용되지 않았다. 이후 이러한 실태를 고려해 도시정비법은 2019. 10. 24. 제29조의2조 제1항을 두어 일정 요건을 충족하면 사업시행자가 의무적으로 공사비 검증을 요청하도록 하였고, 국토교통부는 2019. 11. 18. 도시정비법 제29조의2 제2항에 따라 '정비사업 공사비 검증기준'을 마련하여 구체적인 기준과 절차를 정하였다.구체적으로 도시정비법은 제29조의2 제1항으로 재개발, 재건축사업의 사업시행자는 시공자와 계약 체결 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에 114조에 따른 정비사업 지원기구(한국부동산원, 한국토지주택공사 등)에 공사비 검증을 요청하여야 한다고 규정하면서 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우(제1호), 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우 100분의 10 이상이거나(가목) 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우 100분의 5 이상(나목)인 경우(제2호), 제1호 또는 제2호에 따른 공사비 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 100분의 3 이상인 경우(제3호)를 규정하였다. 구체적인 공사비 검증 신청 서식과 그 절차, 그리고 제출해야 하는 서류, 수수료, 처리 기간 등은 정비사업 공사비 검증 기준으로 정하고 있다.실무에서는 위 도시정비법 규정과 기준을 근거로 조합이 공사비 검증을 신청해 최근 그 수가 20건 내지 30건으로 증가하고 있는 추세이다. 대표적인 공사비 검증 기관인 한국부동산원은 위와 같은 신청이 접수되면 조합이 제출한 자료에 대하여 제출 자료의 누락 여부 등을 선행적으로 검토한 후 검증을 실시하며 계약서상 공사계약 내용, 설계도 내역서 등을 토대로 물량 단가 검토, 적정 물가상승률, 공종별 상세 내역 등을 검토한다. 검증이 종료되면 사업시행자에게 검증결과를 통보하고 조합은 시공자와 이를 기초로 최종 공사비 협의를 진행하고 위 결과를 총회에 보고하여 공사비 증액 시 결의를 받아 도급공사 변경계약 체결을 하게 된다. 

그러나 도시정비법상 공사비 검증 결과를 도급계약에 반영하여야 한다는 명시적인 규정이 없으며 정비사업 공사비 검증 기준에서 사업시행자가 검증 결과를 총회에 공개하여야 한다고만 규정하고 있기에, 실질적으로 조합과 시공사와의 협의 단계에서 큰 영향을 미치지 못하고 있다.국토교통부가 2024. 1. 24. 배포한 정비사업 표준공사계약서는 법 제29조의2 제1항에 의한 검증 요청 사유가 발생한 경우에는 도급인인 사업시행자가 분양공고 전까지 공사비 검증을 요청하도록 하고, 수급인인 시공사는 정비사업 공사비 검증기준에 따른 서류를 공사비 검증 요청 전까지 도급인인 사업시행자에게 제출하여야 하도록 하며, 공사비 검증 결과가 통지된 이후 이를 조합 총회에 공개하고 상호 공사비를 조정하도록 하는 규정을 마련하였으나 이에 따르더라도 공사비 검증 결과를 의무적으로 변경 계약에 반영하여 계약 체결을 강제하는 것은 어렵다. 이에 공사비 검증 결과를 공사비 변경계약에 반영할지에 대해 총회 의결을 의무화하는 개정 입법이 발의되었지만 아직 국회에 계류 중에 있어 현재 뚜렷한 해결책은 없는 상황이다.한편 도시정비법 제29조의2 제1항에 따른 요건을 충족하였음에도 조합이 공사비 검증 신청을 하지 않고 시공사와 변경계약을 체결한 경우 그 효력은 어떻게 될까? 하급심 판례는 도시정비법 제29조의2 및 구 공사비 검증 기준 등의 내용에 비추어 조합원들의 비용 분담과 직결되는 사안인 공사계약 체결이나 공사비 변경(증액)계약의 체결은 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치게 되므로 공사비에 대하여 객관성·합리성·공정성을 담보하기 위해 조합과 이해관계가 없는 정비사업 지원기구 등에 의한 공사비 검증 절차를 거치도록 하고, 나아가 정비사업 관련 비리도 근절하고자 하는데 위 규정의 입법 목적과 취지가 있다고 봄이 상당하다고 판시하면서, 이를 누락하고 수정계약을 체결해 그에 따라 관리처분계획을 수립하여 총회의 결의를 거친 경우 공사비 검증 요청 절차가 누락된 하자가 존재한다고 보아 관리처분계획의 취소를 인정하였다.항소심은 공사비 검증를 규정한 도시정비법 제29조의2의 강행규정성을 인정하였다. 이와 반대로 도시정비법상 공사비 검증 절차를 거치지 않은 채 변경계약을 체결하는 행위 자체를 금지하는 것으로 규정하고 있지 않고 그 상태에서 이루어진 법률행위의 효력을 무효로 한다는 취지의 규정 또한 존재하지 않으므로 공사계약 체결에 관한 결의가 위법하지 않다고 본 판례 역시 존재한다.이렇듯 도시정비법상 공사비 검증 제도는 조합원들의 이해관계에 직결되는 공사비를 조정할 수 있는 하나의 기준이 되므로 그 중요성은 매우 크며 그 절차 역시 적법하게 준수되어야 할 것이나, 그에 따른 판례의 해석은 복잡·다양하므로 해석에 있어 주의를 요한다. 또한 시공사와의 공사비 증액에 따른 변경 계약에 반영하도록 하는 법적 근거가 마련되어 있지 않아 현장에서는 공사비 검증 제도를 거치더라도 조합과 시공사간의 공사비 갈등이 끊이질 않는바, 제도적 개선을 통해 공사비 검증 제도의 실효성을 높여야 할 것으로 보인다. /글 정효이 변호사 법무법인 센트로

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도시정비법은 재건축, 재개발 조합 임원에 대해 정관에서 3년 이하의 범위에서 임기를 정할 수 있고 연임을 할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 조합은 임원에 대해 정관에 임기를 3년으로 정하고 연임을 할 수 있도록 규정하고 있으며, 임원 선출에 관해서는 별도로 선거관리규정을 두고 선거의 공정성과 독립성을 위해 별도 선거관리위원회를 구성하도록 하며 선거를 주관하도록 하고 있다.보통 조합 정관과 선거관리규정에는 조합 임원의 연임 결의 절차에 대해서 특별한 규정을 두지 않고 있다. 선거관리규정을 두더라도 ‘선출’에 대한 절차 규정만을 두고 있을 뿐이다. 그렇다면 조합 임원 결의 시 조합은 필수적으로 선거관리위원회를 구성하여야 할까. 연임 결의도 ‘새로운 임원 선출 결의’의 성격을 가지고 있다고 보고 선거관리위원회를 구성해 선거 업무를 진행해야 하는 것일까.추진위원회의 위원 연임에 관한 사안이기는 하나 대법원은 위원장이나 감사에 대한 선출권 내지 피선출권은 주민총회에서 임기가 만료된 위원장이나 감사를 연임하는 안건에 관해 이를 부결하는 내용의 반대 결의가 이뤄진 다음에 새로운 추진위원으로서 위원장이나 감사를 선임하는 결의를 하는 경우에 보장하면 충분하다.피고가 주민총회에 임기가 만료된 위원장이나 감사를 연임하는 안건을 상정하는 때에는 새로운 입후보자가 등록하는 것이 아니므로 입후보자등록공고 등의 절차를 거치지 않았다고 하더라도 그것이 원고를 포함한 토지 소유자들의 위원장이나 감사에 대한 선출권 내지 피선출권을 침해했다고 볼 수 없다고 판시했다. 조합 임원 선출 시 준수되어야 하는 절차로서 입후보자등록공고 절차를 거치지 않아도 위법하지 않다고 판단한 것이다.이런 대법원의 결론은 조합 임원 연임에 대해서도 같은 논리가 적용된다.예컨대 서울행정법원은 조합 임원의 연임 시 그 성격을 ‘임원 선출’과 같이 보아 절차적으로 선거관리위원회를 구성해야 하는지에 대해 “조합원들의 조합장에 대한 선출권 내지 피선출권은 총회에서 임기가 만료된 조합장을 연임하는 안건에 관하여 이를 부결하는 내용의 반대 결의가 이뤄진 다음에 새로운 조합장을 선임하는 결의를 하는 경우에 보장하면 충분하고, 총회에 임기가 만료된 조합장을 연임하는 안건을 상정하는 때에는 별도의 선거 절차를 거치는 것이 아니므로 선거관리위원회를 구성하지 않았다고 하더라도 그것이 조합원들의 조합장에 대한 선출권 내지 피선출권을 침해하였다고 볼 수 없다”고 판시했다.판례의 결론은 연임 총회 결의 시 선거관리위원회를 구성하지 않아도 된다는 것으로 해석되나 주의할 점은 조합 정관과 선거관리규정상 연임 결의 절차에 대해 특별한 규정을 두고 있지 않은 사실관계를 전제로 이뤄진 판결이라는 점이다.서울특별시 정비사업 표준선거관리규정은 조합임원의 연임 역시 ‘선거’에 해당하고 이러한 선거를 관리하고 집행하기 위하여는 조합 선거관리위원회를 구성해야 함을 명시적으로 규정하고 있다. 만일 조합이 위와 같이 연임에 대해서 선거관리위원회 구성을 해야 함을 명시적으로 규정하고 있다면 조합은 절차의 적법성을 위해 선거관리위원회를 구성하여야 할 것으로 보인다.

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한편 임기가 만료된 조합 임원의 경우 임기 만료 이후 시점에 연임 총회를 개최할 수 있을까. 임기가 만료된 이후 총회를 개최하는 것이니 연임이 아닌 ‘새로이 선출’하는 것으로서 선출총회로 보아야 하는 것인지 문제가 될 수 있다.이에 대해 서부지방법원과 의정부지방법원은 “조합임원의 임기가 만료된 후 상당한 기간이 지나 연임 결의가 이루어지더라도 연임이란 종전 임기가 만료된 후 곧바로 이어 종전 임기와 동일한 임기 동안 재임하는 것을 의미하므로 기존 임기의 만료 시점 이후부터 연임된 임원의 새로운 임기가 시작되는 것으로 해석함이 타당하다”고 했다.조합 임원 연임 결의 시 연임 결의의 성격과 선거관리위원회의 구성 여부는 조합의 정관과 선거관리규정 그에 따른 판례의 태도를 면밀히 분석해야 하고 사실관계에 따라 선거 절차의 적법성이 달리 판단될 수 있기에 유의해야 한다.정효이 법무법인 센트로 변호사