'경매' 절차는 민사집행법에 의해 진행된다. '경매' 하면 우리는 자연스럽게 '낙찰'이라는 단어를 떠올리며, 일반적인 매매 방식보다 저렴하게 부동산을 취득하는 방법이라는 인식을 갖게 된다.여러 사람이 경쟁해 최고가매수신고인이 되는 순간 '낙찰 또는 낙찰인'이라는 표현을 쓰게 되며, 이는 우리에게 매우 친숙한 단어다. 하지만 우리는 환희의 순간만 기억하고 있는 것은 아닐까? 낙찰자의 입장에서 원하는 부동산을 취득하게 되면 기쁨이 크지만, 그 반대의 경우도 적지 않다. 

대한변호사협회가 인증한 '경매' 전문 변호사로 등록된 이후부터 경매를 바라보는 시각이 많이 달라졌다. 이전에는 낙찰자 입장에서만 바라보던 경매를, 이제는 소유자, 채무자, 임차인, 점유자, 더 나아가 전세사기 피해자의 입장에서도 바라보게 되었다. 또한 배당을 신청하고 순서를 기다리는 채권자의 시각에서도 보게 되었다.이처럼 시야를 넓히니 그동안 보지 못했던 것들이 보이기 시작했고, 환희 뒤에 가려졌던 이들의 심정을 이해하게 되었다.낙찰의 환희가 절망의 두려움으로 바뀌는 순간, '앗 내 보증금!'대부분의 의뢰인들이 낙찰인이 되었을 때, 강렬한 짜릿함을 느낀다고 한다. 충분히 이해가 간다. 그런데 낙찰받고 환희를 느낀 것도 잠시, 좌절과 절망을 맛보는 낙찰자(최고가매수신고인)가 의외로 많다. 경매 입찰 법정에서 이름이 불릴 때 뛸 듯이 기뻐하지만, 곧이어 그 기쁨이 절망으로 바뀌는 시간은 생각보다 그리 길지 않다.경매 전문 변호사로서 낙찰자가 된 의뢰인들과 면담 과정에서 후회 섞인 이야기를 많이 들었다. 입찰 경쟁자가 많을 것이라 생각했는데, 입찰 법정에서 자신의 이름이 단독으로 호창되는 순간, 낙찰자는 '멍~'해진다고 한다. 그때 느끼는 감정은 기쁨보다는 "아, 이거 뭔가 잘못된 것 같다."는 불안감이다. 그 불안감이 내 실수로 낙찰을 잘못 받았다는 확신으로 바뀌는 순간, 망치로 머리를 때려 맞은 듯한 느낌이다. 그와 함께 의뢰인들 머리속에 하나 같이 떠오르는 것이 있다. '내 입찰 보증금!!!'입찰 보증금(매수신청보증금), 입찰 보증금의 법적 구조와 리스크매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라, 집행법원이 정한 금액과 방법으로 보증을 집행관에게 제공해야 한다. 기일입찰에서 매수신청 보증금은 최저매각가격의 10분의 1로 한다.매각 물건의 낙찰을 받기 위해서는 기일입찰표에 원하는 입찰가액을 적고 입찰보증금이 들어 있는 입찰봉투를 함께 입찰함에 넣어야 한다.최고가매수인으로 결정된 이후, 법원에서 정한 기한 내에 잔금을 납부하지 못하면, 매수인은 매수신청 보증금의 반환을 요구할 수 없으며, 그 보증금은 배당 금액에 편입된다. 즉, 보증금이 몰취된다.입찰 보증금(매수신청보증금), 보증금 회복의 길 : 민사집행법 제121조 매각불허가 사유와 반환 절차낙찰 후 잔금을 납부하지 못하면 입찰 보증금이 무조건 몰취된다고 생각하는 사람들이 많다. 그러나 입찰 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있다. 민사집행법 제121조의 매각불허가이다.매각불허가 사유는 민사집행법 제121조에 열거된 경우로 한정되며, 그 외의 사유로는 매각허가에 대한 이의를 제기할 수 없다.환희 뒤에 가려진 의뢰인들의 비운의 모습을 자세히 들여다보고 분석하고 싶었다. 좌절과 절망의 순간에서 다시 기쁨으로 이어지는 희망의 해결책을 만들어보고 싶었다.앞으로 '경매' 전문 변호사로서 낙찰 뒤에 숨겨진 안타까운 사연들과, 매각불허가 또는 매각허가에 대한 이의 제기 성공 사례, 보증금 반환 절차 등을 하나씩 하나씩 꼼꼼하게 설명하고자 한다. /글 법무법인 센트로 김정우 대표 변호사 (대한변호사협회 '경매' 전문변호사)

​원본 기사 : https://n.news.naver.com/article/008/0005202637?lfrom=kakao 

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1. 정보공개의무 위반 시, 형사처벌과 조합임원 결격도시정비법은  추진위원장 또는 사업시행자에게 정비사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료를 공개할 의무를 부과하며, 이를 위반할 경우에는 형사처벌하도록 규정하고 있다. 특히 도시정비법 위반으로 벌금 100만 원 이상의 형이 확정되면, 추진위원이나 조합임원의 결격사유에 해당되어 당연 퇴임된다. 

2. 정보공개 의무자의 범위는?... 법원 "신탁방식의 정비사업원장은 정보공개 의무자 아냐"여기서 '사업시행자'란 조합의 경우에는 청산인을 포함한 조합임원을, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발 사업의 경우에는 그 대표자를 의미한다. '추진위원장'은 토지등소유자의 과반수 동의를 얻은 후 시장·군수·구청장의 승인을 받은 조합설립추진위원회의 위원장을 의미한다.

대법원은 죄형법정주의 원칙에 따라 '추진위원회의 부위원장'이나 '추진위원이었다가 추진위원장의 유고 등을 이유로 운영규정에 따라 연장자순으로 추진위원장 직무대행자가 된 자'는 위 규정의 추진위원장에 해당하지 않는다고 보았다. 그러나 추진위원회가 아닌 조합의 경우, 법원이 선임한 조합임원 직무대행자나 임시이사는 의무자에 포함하므로 유의할 필요가 있다.

'주민대표회의','정비사업위원회','추진준비위원회(재준위)'는 사업시행자가 아니고 조합설립추진위원회의 위원장으로도 볼 수 없으므로 도시정비법상 정보공개의무자에 해당하지 않는다. 국토교통부 역시 '주민대표회의'는 도시정비법상 정보공개의무자인 추진위원장이나 사업시행자에 해당하지 않는다고 유권해석 한 바 있다.3. 세입자는 정보공개 청구 못해...현금청산자도 소유권 이전 완료 후에는 '미허용'정보공개 청구권자에는 '토지등소유자'는 포함되나, '세입자'는 제외된다. 현금청산대상자라고 하더라도 청산이 이루어지지 않아 소유권을 상실하지 아니한 경우에는 여전히 '토지등소유자'에 해당하므로 정보공개 청구가 가능하다. 반면 조합으로 소유권 이전이 완료된 경우에는 비록 대상 자료가 조합원 지위를 유지하던 기간의 것이라 하더라도 정보공개 청구가 허용되지 않는다고 보는 것이 타당하다. 법제처도 동일하게 유권해석을 한 바 있다.4. 정보공개대상 및 판례정보공개의무자는 도시정비법 제124조 제1항 및 시행령 제94조 제1항에 따라 다음 서류 및 관련 자료를 작성 또는 변경한 날로부터 15일 이내에 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다.

① 추진위원회 운영규정 및 정관 등, ② 용역업체의 선정계약서, ③ 추진위원회·총회·이사회·대의원회의 의사록, ④ 사업시행계획서, ⑤ 관리처분계획서, ⑥ 해당 정비사업시행에 관한 공문서, ⑦ 회계감사보고서, ⑧ 월별 자금의 입금·출금 세부내역, ⑨ 결산보고서 

또한 조합원과 토지등소유자는 위 열거된 문서 외에도 토지등소유자 명부·조합원 명부와 관련 자료를 열람·복사 요청할 수 있으며, 정보공개의무자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다. 구체적으로 살펴보면, 대법원은 '조합원 전화번호', '조합원별 신축건물 동·호수 배정 결과', '참석자명부', '서면결의서'는 공개대상이라고 보았다.

반면'속기록·녹음·영상자료'는 열람·복사 대상인 '의사록'의 관련 자료에 해당하지 않으며, 자금수지보고서 역시'결산보고서'의 관련 자료에 포함되지 않는다고 판시하였다. 또한 벌칙 규정의 적용 외에는 조합장 등을 공무원으로 간주할 수 없고, 조합 또는 협력업체가 작성한 문서는 해당 정비사업의 시행에 관한 '공문서'에 해당하지 않는다고 판단하였다.5. 최근 판례 쟁점 ①: 홍보요원 명단 및 채용 계약서

조합원이 '홍보요원의 명단','홍보요원의 채용계약서 및 고용계약서', '홍보요원의 업무일지'를 공개 청구한 사건에서, 1심은 이를 '용역업체 선정계약서'에 해당한다고 보아 유죄를 선고하였으나, 항소심은 도시정비법령에 명시적으로 열거되어 있는 서류 또는 그 관련 자료에 해당하지 않는다고 판단하여 무죄를 선고하였다.6. 최근 판례 쟁점 ②: 서면결의서 2단계 공개방식서면결의서는 조합원의 인적사항란과 기표란(의사표시란)을 포함하고 있어 그대로 공개하면 특정 조합원의 안건에 관한 의사표시가 드러나 회유 또는 협박의 수단으로 악용될 수 있다. 그러나 비공개할 경우 도시정비법상 형사처벌 대상이 될 수 있어 실무상 모순이 발생한다.이에 따라, 다음과 같은 '2단계 공개방식'이 해결책으로 제시되었다.

① 1차 제공 : 인적사항은 포함, 기표란은 비공개(삭제)

② 2차 제공 : 기표란은 포함, 인적사항은 비공개(삭제)

이 방식은 비밀투표 보장 및 무기명 투표를 한 조합원과의 형평성 확보라는 취지에서 정당하다고 인정되었고, 대법원에서 무죄로 확정되었다.

7. 최근 판례 쟁점 ③: 존재하지 않은 서류에 대한 공개의무 여부

이사회 회의록을 회의일(8월 30일)이 아닌 작성일(10월 30일)을 기준으로 15일 이내에 공개한 사건에서, 대법원은 도시정비법 조항이 작성과 공개를 구별하고 있는 바 해당 서류가 작성되어 존재해야만 공개의무가 발생한다고 보았다. 따라서 존재하지 않는 서류에 대한 공개 의무를 인정하는 것은 죄형법정주의에 반하므로 작성일 기준으로 15일 이내 공개한 이상 무죄라고 판시하였다.8. 결론 : 실무상 혼선을 줄이기 위한 입법적 보완 필요도시정비법상 정보공개의무 위반으로 형사처벌을 받기 위해서는 죄형법정주의에 따라 명문 규정이 존재하여야 하며, 단지 정비사업의 투명성과 조합원의 알권리 보장이라는 목적만으로 형벌 규정을 확장 해석하는 것은 허용될 수 없다. 향후에는 해석론에 의존하지 않고 예측 가능한 입법적 보완을 통해 실무상 혼선을 줄이는 방향으로 제도 개선이 이루어져야 한다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사

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​원본 기사 : https://housingwatch.co.kr/news/article.html?no=25568

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정보공개의무 위반시 형사처벌과 조합임원 결격최근 정비사업 현장에서 정보공개 관련 분쟁이 빈번하다. 도시정비법은 정비사업의 투명성과 조합원의 알 권리를 보장하기 위해 추진위원장 또는 사업시행자에게 정비사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료를 공개할 의무를 부과하고 있고, 이를 위반할 경우에는 형사처벌하도록 규정하고 있다.특히 도시정비법 위반으로 벌금 100만 원 이상의 형이 확정되면, 추진위원이나 조합임원의 결격사유에 해당되어 당연퇴임되기 때문에 주의를 요한다. 

정보공개 의무자의 범위정보공개 의무자인 '사업시행자'란 조합의 경우에는 청산인을 포함한 조합임원을, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발 사업의 경우에는 그 대표자를 의미한다. '추진위원장'은 토지등소유자의 과반수 동의를 얻은 후 시장·군수·구청장의 승인을 받은 조합설립추진위원회의 위원장을 의미한다.'주민대표회의','정비사업위원회','추진준비위원회(재준위)'는 사업시행자가 아니며 조합설립추진위원회의 위원장으로도 볼 수 없으므로 도시정비법상 정보공개의무자에 해당하지 않는다. 국토교통부 역시 '주민대표회의'는 도시정비법상 정보공개의무자인 추진위원장이나 사업시행자에 해당하지 않는다고 유권해석 한 바 있다.정보공개 청구권자'토지등소유자'와 '조합원'은 정보공개를 청구할 수 있다. 현금청산대상자라고 하더라도 청산이 이루어지지 않아 소유권을 상실하지 아니한 경우에는 여전히 '토지등소유자'에 해당하므로 정보공개 청구가 가능하다. 반면 조합으로 소유권 이전이 완료된 경우에는 비록 대상 자료가 조합원 지위를 유지하던 기간의 것이라 하더라도 정보공개 청구가 허용되지 않는다고 보는 것이 타당하다. 법제처도 동일하게 유권해석을 한 바 있다.공개대상 서류와 대법원의 판단정보공개의무자는 도시정비법 제124조 제1항 및 시행령 제94조 제1항에 따라 다음 서류 및 관련 자료를 작성 또는 변경한 날로부터 15일 이내에 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 하며, 도시정비법에 열거된 서류는 ① 추진위원회 운영규정 및 정관 등, ② 용역업체의 선정계약서, ③ 추진위원회·총회·이사회·대의원회의 의사록, ④ 사업시행계획서, ⑤ 관리처분계획서, ⑥ 해당 정비사업시행에 관한 공문서, ⑦ 회계감사보고서, ⑧ 월별 자금의 입금·출금 세부내역, ⑨ 결산보고서 ⑩ 청산인의 업무 처리 현황, ⑪ 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료이다. 또한 조합원과 토지등소유자는 위 열거된 문서 외에도 토지등소유자 명부·조합원 명부와 관련 자료를 열람·복사 요청할 수 있으며, 정보공개의무자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다.정보공개 대상인지 여부를 구체적으로 살펴보면, 대법원은 '조합원 전화번호','조합원별 신축건물 동·호수 배정 결과','참석자명부','서면결의서'는 공개 대상이라고 보았다. 반면'속기록·녹음·영상자료'는 열람·복사 대상인 '의사록'의 관련 자료에 해당하지 않으며, 자금수지보고서 역시'결산보고서'의 관련 자료에 포함되지 않는다고 판시하였다. 또한 벌칙 규정의 적용 외에는 조합장 등을 공무원으로 간주할 수 없고, 조합 또는 협력업체가 작성한 문서는 해당 정비사업의 시행에 관한 '공문서'에 해당하지 않는다고 판단하였다.실무상 쟁점 분석조합원이 '홍보요원의 명단','홍보요원의 채용계약서 및 고용계약서', '홍보요원의 업무일지'를 공개 청구한 사건에서, 1심은 이를 '용역업체 선정계약서'에 해당한다고 보아 유죄를 선고하였으나, 항소심은 도시정비법령에 명시적으로 열거되어 있는 서류 또는 그 관련 자료에 해당하지 않는다고 판단하여 무죄를 선고하였다.서면결의서는 조합원의 '인적사항'란과 '기표'란을 포함하고 있어 그대로 공개하면 특정 조합원의 안건에 관한 의사표시가 드러나 회유 또는 협박의 수단으로 악용될 수 있다. 그러나 비공개할 경우 도시정비법상 형사처벌 대상이 될 수 있어 실무상 모순이 발생한다.이에 따라, 다음과 같은 서면결의서를 모두 복사해 주면서 한 번은 인적사항란을 지우고 다른 한 번은 기표란을 지워서 공개하는 방식이 해결책으로 제시되었는데 이 방식은 비밀투표를 보장하고, 무기명 투표를 선택한 조합원과의 형평성을 확보한다는 점에서 타당하다. 대법원 역시 이를 열람·복사 요청에 따른 의무를 이행하였다고 보아 무죄 판결을 확정하였다.또한 이사회 회의록을 회의일이 아닌 작성일을 기준으로 15일 이내에 공개한 사건에서, 대법원은 공개가 이루어지려면 해당 서류 등이 작성되어 존재하여야 하고, 작성되지 않은 서류 등에 대하여 공개의무가 있다고 해석한다면 명문의 근거 없이 해당 서류 등에 대한 작성의무까지도 부담시키는 결과가 되어 죄형법정주의 반하므로 허용될 수 없다고 판시하면서 작성일 기준으로 15일 이내 공개한 이상 도시정비법 제124조 제1항 위반을 이유로 처벌할 수 없다고 하였다.결론도시정비법상 정보공개의무 위반으로 형사처벌을 받기 위해서는 죄형법정주의에 따라 명문 규정이 존재하여야 하며, 단지 정비사업의 투명성과 조합원의 알권리 보장이라는 목적만으로 형벌 규정을 확장 해석하는 것은 허용될 수 없다. 향후에는 해석론에 의존하지 않고 예측 가능한 입법적 보완을 통해 실무상 혼선을 줄이는 방향으로 제도 개선이 이루어져야 한다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사

유재벌 변호사  yjbeol@centrolaw.com

​원본 기사 : https://n.news.naver.com/article/008/0005201757?lfrom=kakao 

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