아파트 리모델링 사업에서 다물권자의 지위는 법적으로 복잡한 문제를 안고 있다. 특히 한 사람이 동일한 아파트 내 여러 호실을 소유하고 있는 경우, 그중 일부 호실에 대해서는 리모델링 허가 결의서를 제출하고 다른 일부는 제출하지 않았다면, 과연 그 사람은 조합원이자 동시에 매도청구 상대방이 될 수 있는 것일까?

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▲ 재개발 현장

서울에 소재한 A조합이 서울시에 납부한 학교용지부담금을 돌려받게 됐다. 학교용지부담금은 주택 재개발 사업 시, 학교용지 확보를 위해 부과되는 공과금이다.

21일 법조계 따르면 대법원 제3부(노경필 재판장)는 서울 관악구 내 위치한 A조합이 서울시를 상대로 제기한 부당이득금 반환 소송에서 A조합의 손을 들어줬다. A조합은 지난 2018년 학교용지부담금으로 약 8억원을 부과받고 납부했으나, 학교용지부담금을 처분한 과정에서 중대하고 명백한 하자가 있다는 판단 하에, 부당이득금을 반환하라는 소송을 제기한 바 있다.

학교용지부담금은 재개발 사업을 통해 총 160세대가 늘어난다는 점을 가정해 산정됐다. 관리처분계획(안)에 따른 총 건립 세대 수가 1,531세대인데, 임대주택(294세대)을 제외한 1,237세대에서, 기존 세대 수(1,077세대)를 뺀 결과값이다. 문제는 기존 세대 수(1,077세대)에서 세입자 가구가 일부 제외돼 있다는 점이 법률 쟁점사항으로 여겨졌다.

원심에선 관악구청이 학교용지부담금을 산정할 때, 기존 세대 수에서 세입자 가구를 일부 제외한 것으로 보이지만, 이를 이유로 명백한 하자가 있다고 볼 수 없다는 판단 하에 부당이득금 반환 청구 소송을 기각했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다.

대법원은 학교용지부담금을 정비사업에 부과하는 법률적 ‘취지’에 주목했다. 학교용지부담금을 조합에 부과하는 이유는, 정비사업이 진행되는 지역에서 증가한 취학 수요에 대응하기 위함임을 밝혔다. 학교시설 확보의 필요성이 정비사업으로 인해 유발되었다고 본 것이다. 도정법에서 정비사업 시행 결과 해당 정비구역 내 가구 수가 증가하지 않은 경우, 학교용지부담금 부과대상에서 제외하고 있는 것도 같은 맥락에서 해석했다.

이에, 학교용지부담금 부과대상인지 여부를 판단다기 위해선, 정비사업 시행 내에 실제 거주했던 가구 수를 기준으로 증가 여부를 산정해야 한다는 게 대법원의 판결이다. 부담금 관리 기본법엔 '부담금은 설치목적을 달성하기 위해 필요한 최소한의 범위에서 공정성 및 투명성이 확보되도록 부과되어야 한다'고 규정돼 있다. 또한, 정비사업 시행 전의 기존 가구 수에 세입자 가구를 포함시켜야 한다는 취지의 법원 판단이 계속된 점도 언급했다.

김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "대법원 판결은 정비사업 조합에 부과되는 학교용지부담금의 법적 성격과 부과 요건 등에 대하여 중요한 해석 기준을 제시한 의미있는 판결"이라며 "특히, '정비구역 내 실제 거주하였던 가구 수'를 기준으로 가구 수 증가 여부를 판단해야 한다고 명확히 판시한 것은, 부담금 부과의 목적과 형평성을 모두 고려한 합리적인 결론"이라고 말했다. 이어 “학교용지부담금은 실제 취학 수요와 연계된 부담금인 만큼, 조합 입장에선 부당한 부담금을 시정받은 정당한 판결이기에, 향후 타 조합들에게도 중요한 선례가 될 것이다"고 부연했다.

원문 보기  : https://housingwatch.co.kr/news/article.html?no=25714

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토지등소유자들은 통상 준비위원회를 직접 구성해 정비사업을 시작한다. 준비위원회는 협력업체와 계약을 체결하거나 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의서를 징구한다. 다만 준비위원회는 『도시 및 주거환경정비법』이하 '도시정비법'이라 한다)상 법적 근거 없는 임의단체이기 때문에 주민들 간 대표성이나 협력업체와의 비용 문제에 있어 분쟁이 종종 발생한다.

일례로 1기 신도시의 경우, 선도지구 공모를 위해 다수 준비위원회가 구성됐으나 불명확한 법적 지위로 인해 주민들 간 갈등이 발생하기도 했다. 판례는 준비위원회의 경우 추진위원회 전 단계로 도시정비법의 적용을 받지 않으므로, 관계 법령의 규제를 받지 않는 토지등소유자들의 ‘임의단체’에 불과하다고 본다.

그렇다면 준비위원회가 협력업체와 용역계약을 체결한 경우, 비법인사단으로서 용역비 부담의 주체가 될 수 있을까? 만일 비법인사단으로 인정되지 않을 경우 대표자가 개인적으로 책임을 져야 하는 것일까?

대법원은 ① 어떤 단체가 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, ② 기관의 의결이나 업무집행 방법이 다수결의 원칙에 따라 이루어지며, ③ 구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변경에도 불구하고 단체 그 자체가 존속되고, ④ 그 조직에 의하여 대표 선출 방법, 총회나 이사회의 등의 운영, 재산의 구성, 재산의 관리 등 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 경우 비법인사단으로서 실체를 가진다고 판단한다.

이에 따라 하급심 판례는 준비위원회와 용역계약을 체결한 업체가 용역비를 청구한 사건에서, ① 준비위원회가 도시정비법에 따른 어떠한 규제도 받지 않고 자율적으로 조직된 단체로서 어떤 과정이나 절차를 거쳐 설립되었는지 확인할 수 있는 자료가 없고, 전체 구성원의 숫자 및 인적사항이 불명확한 점, ② 규약이나 정관을 두고 있지 않으며 대표 선출 방법, 의사결정기관의 운영 등 주요사항이 구체적으로 확정되어 있다고 볼만한 증거가 없는 점, ③ 위원장, 부위원장, 총무, 감사, 이사, 위원 등이 선임되어 있었으나 구성원들의 의사에 따라 적법하게 선출, 조직되었다고 볼 증거가 없는 점, ④ 다수결에 따라 업무를 집행해왔다거나 독자적으로 활동해왔다는 증거가 없는 점 등을 들어 비법인사단으로서의 실체를 인정할 수 없다고 판시했다. 그에 따라 대표자인 위원장이 용역비 지급 책임을 부담한다고 보았다. 이와 달리 준비위원들로 구성된 비법인사단으로 인정해 준비위원회를 상대로 용역해지와 정산을 구하라고 판시한 판례도 존재한다.

이렇듯 준비위원회는 도시정비법상의 법정 단체가 아니므로, 비법인사단으로서 권리·의무의 주체로 인정받기 위해서는 일정한 요건을 갖춰야 한다. 따라서 정비사업을 추진을 위해 협력업체와 계약을 체결하고자 하는 준비위원회라면 판례의 태도를 고려해 단체로서의 실질을 충분히 갖추도록 사전에 준비해야 할 것이다. 더불어 용역계약 체결 시에는 추후 분쟁에 대비하여 계약 당사자의 지위와 책임 범위를 명확히 하고, 비용 부담 및 계약 해지 등에 관한 특약을 충분히 마련해야 한다.

기사 원본 : https://www.housingwatch.co.kr/news/article.html?no=25724

정효이 변호사/법무법인 센트로

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