우리나라는 건물과 땅의 소유권을 구별하고 있다. 그럼에도 불구하고 아파트는 땅의 소유권이 건물의 소유권과 사실상 일체로 거래된다. 아파트 호실에 대한 소유권이 넘어가면 거기에 부수되어 있는 대지에 대한 권리가 법적으로 같이 넘어가는 것이다. 이에 따라 원칙적으로 아파트는 전유부분에 비례하여 대지에 관한 권리를 갖는다. 

법무법인 센트로 김택종 변호사/사진제공=법무법인 센트로

예를 들어, 전유부분 면적 42㎡가 10세대, 84㎡가 10세대 총 20세대가 있는 아파트가 300㎡ 대지 위에 있다고 가정해보자. 42㎡ 한 세대는 전체 전유부분 면적의 30분의 1[=42/{(42×10)+(84×10)}]을 소유하고 있으므로, 대지에 대해서도 같은 비율로 권리를 갖는다. 이를 대지면적 300㎡를 분모로 하여 표현하면 300분의 10의 권리를 갖는다고 할 수 있다. 아파트 건물 등기부를 보면, '대지권비율'이라는 이름으로 위와 같은 표시가 되어 있다. 

원칙이 잘 지켜지면, 아파트의 대지는 전유부분의 소유자가 모두 공유하고 있어야 하고, 제3자가 소유하는 것은 생각하기 어려울 것이다. 그럼에도 불구하고, 현실에는 몇 가지 예외적인 상황이 존재한다.첫 번째는, 소유자가 다른 여러 필지의 땅이나 저당권과 같은 담보가 설정되어 땅 위에 하나의 아파트를 조성한 경우이다. 아파트임을 전제로 건물과 땅의 소유권이 일체로 거래되는 것이니, 아파트가 생기기 전의 땅에 대한 권리관계는 규제할 수 없는 것이다. 아주 드물기는 하지만, 이로 인해 아파트 소유자들이 땅에 대해 소유권을 갖지 못하고 사용권만 갖는 경우도 있다.두 번째는 주먹구구식으로 아파트 전유부분이나 대지권의 권리관계를 정리하는 경우이다. 전유부분 면적과 대지면적이 계획했던 것과 결과물 사이에 차이가 없어야 할 것이나, 과거에는 공사상의 오류든 설계상 오류든 계획했던 것과 결과물이 불일치 하는 경우가 있었던 것 같다. 그래서 전유부분 면적에 부족분을 지하실과 같은 공간에 전유부분 등기를 하여 채워주거나 대지 중 일부 지분에 별도 등기를 했던 같다. 그런데, 시간이 흘러감에 따라 이러한 사정은 잊혀지고, 전유부분 소유자가 바뀌었음에도 불구하고 이러한 부분 권리관계가 그때그때 바뀌지 못하여 과거 소유자 명의가 그대로 남는 것이다. 

세 번째는 아파트를 조성할 당시 계획과 달리 아파트가 관리되는 경우이다. 보통 한 필지의 땅에는 하나의 아파트가 있지만, 두 개 필지에 아파트를 조성하면서 관리사무소나 어린이집, 노인정과 같은 부대복리시설을 공동으로 사용할 수 있다. 이 경우 두 개 필지의 땅을 전체 아파트 소유자들의 공동소유할 수 있다. 그런데, 최초 계획은 부대복리시설을 공동으로 사용할 계획이었으나, 공사를 진행하면서 각자 별개 아파트 단지로 운영하기로 하여 관리사무소도 별도로 사용하고 입주자대표회의도 별개로 구성하는 경우가 있다. 그런데 등기를 당초 계획대로 하게 되면, 별개 필지의 땅에 별개 아파트로 조성되었는데, 땅 소유권은 두 개의 아파트 전체 소유자가 공동소유하는 결과가 된다. 즉, 우리 아파트 땅 지분을 옆 단지 아파트 사람이 소유하고 있는 것이다.그런데, 위와 같이 건물과 땅의 소유관계 불일치가 대개는 크게 문제 되지 않는다. 실생활에 거의 영향을 미치지 않기 때문이다. 대부분 사람들이 자기가 사는 집의 등기부를 확인하는 것은 집을 사거나 담보를 설정하는 경우가 전부인데, 일반 주택을 거래할 때와 달리 아파트 거래 시에는 부동산중개사가 건물 등기부만 보여준다. 아파트는 건물 등기부에 대지지분이 표시되어 있기 때문이다.그렇지만, 위와 같은 대지 소유권 관계가 재건축이나 리모델링을 할 때, 문제가 될 수 있다.그나마 앞의 두 가지 경우는, 취득시효나 매도청구 등으로 어느 정도 문제 해결이 가능하다. 그런데, 세 번째 경우는 조금 골치가 아프다. 필자가 실제로 상담했던 사례에서는 바로 옆 단지도 아니고, 중간에 공원을 두고 있는 별개 단지가 대지를 모두 함께 공동으로 소유하고 있었다. 입주자대표회의가 별개로 존재하여 별개 단지로 관리되고 있었다. 원래는 두 단지가 통합 재건축을 진행하려고 했으나 두 단지 중 한 단지는 강을 끼고 있어 입지상 차이가 크다 보니 갈등이 있었다.각 단지가 각자 조합을 설립하고 재건축을 진행하는 것이 좋겠지만, 대지소유관계로 인해 관할청의 별도 협력이 없다면, 원칙적으로 토지분할이라는 절차가 선행되어야 한다. 그런데, 토지분할은 소송으로 진행해야 하고 소유자 전원이 모두 당사자가 되어야 하기 때문에 쉬운 문제가 아니다. 개발을 위해 전체 소유자의 권리를 신탁할 경우 조금은 손쉽게 토지분할을 할 수 있으나, 저당권과 같은 제한물권이 모두 소멸되어야 한다는 선행조건이 충족되어야 하기 때문에 많은 시간과 노력이 필요하다.결국 관할청이나 입법기관의 도움 없이는 해결이 쉽지 않아 보인다./글 법무법인 센트로 김택종 변호사

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[여성소비자신문] 재개발·재건축 사업은 토지등소유자들이 조합을 구성하고, 그 조합이 사업시행자가 되어 재개발·재건축 사업을 진행하는 것이 원칙적인 모습이다.

다만 도시정비법에 따르면 토지등소유자가 조합을 설립하려는 경우에는 조합설립을 위한 추진위원회(이하 ‘추진위원회’)를 구성하여 시장·군수의 승인을 받아야 한다.

그리고 도시정비법에 추진준비위원회에 대한 명시적 규정은 없으나, 실무상 추진위원회 구성을 위한 전 단계로서 추진준비위원회(이하 ‘준비위원회’)를 구성하는 것이 일반적이다. 즉 재개발·재건축 사업은 준비위원회→추진위원회→조합의 순서로 진행된다.

우선 준비위원회는 도시정비법에서 법적으로 규정된 조직이 아니라 실무적으로 운영되는 임의단체이며 추진위원회 설립을 위한 준비 단계에서 일반적으로 구성된다.

특히 아파트 단지는 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의가 구성되어 있고, 공동주택관리법에 따른 선거를 통하여 해당 아파트 단지의 대표성도 어느 정도 갖추었다고 볼 수 있기 때문에 입주자대표회의의 임원, 즉 동별대표자(이하 동대표)가 적극적으로 재건축 추진 활동을 주도하는 경우가 많다. 필자 역시 1기 신도시 한 단지의 동대표이자 통합재건축 준비위원으로 활동하고 있다.

다만 해당 단지의 관리규약에 따라 동대표의 겸임이 금지될 수 있으므로 이를 반드시 확인할 필요가 있다. 예컨대 서울과 부산의 관리규약 준칙에서는 동대표(배우자 또는 직계존비속 포함)와 선거관리위원이 재건축 조합임원, 추진위원회 임원뿐만 아니라 준비위원회 임원도 겸임할 수 없도록 규정하고 있다.

하나의 구역에 여러 개의 준비위원회가 구성되어 활동하는 것이 가능하다. 실제로 하나의 구역에 여러 개의 준비위원회가 구성되어 서로 경쟁하거나 대립하는 경우도 많다. 성남의 한 재개발 구역에서는 준비위원회 3곳이 경쟁을 했는데, 최근 필자가 자문을 하고 있는 준비위원회가 성남시로부터 주민대표회의로 승인받았다.

한국토지주택공사가 사업시행자가 되는 공공재개발의 경우에는 추진위원회가 아닌 주민대표회의가 구성‧승인되어 정비사업에 참여하게 된다. 추진위원회(조합방식)나 주민대표회의(공공시행방식)는 도시정비법상 법정단체로 인정되며, 하나의 구역에 하나의 추진위원회(또는 주민대표회의)만 승인되어 재개발‧재건축 사업을 진행하게 된다.

주민들이 자발적으로 구성한 준비위원회는 법률상 임의단체에 불과하므로, 일반적으로 정비사업에 대한 전문성을 갖추기 어렵다. 이에 따라 실무상 다수의 준비위원회는 PM업체 등 협력업체와 용역계약을 체결하여 정비사업 절차 전반에 대한 지원을 받는다.

이와 관련하여 도시정비법 제124조는 ‘추진위원장’ 또는 ‘조합임원’(조합임원은 조합장, 이사, 감사를 말한다)에게 의사록, 용역계약서 등 관련 자료에 대한 정보공개의무를 부과하고 있으며, 제137조는 이를 위반한 경우 형사처벌까지 규정하고 있다.

그러나 준비위원회나 준비위원이 추진위원장 또는 조합임원에 해당하지 아니하고, 죄형법정주의 원칙상 준비위원회 또는 준비위원을 ‘추진위원장’ 또는 ‘조합임원’에 유추적용하여 처벌할 수도 없다. 따라서 준비위원회가 의사록, 용역계약서 등 관련 자료를 공개하지 않았다고 하더라도 형사처벌의 대상이 되지 않는다. 관련 자료를 공개할지, 공개한다면 어느 정도의 범위까지 공개할지는 준비위원회에서 자체적으로 결정할 수 있다고 본다.

문제는 해당 준비위원회가 추진위원회나 주민대표회의 단계로 나아가지 못하고 좌초되는 경우다. 이때 협력업체와 체결한 용역계약에 따른 비용청구에 관한 분쟁으로 이어질 수 있으며, 특히 협력업체가 준비위원 개인에게 연대보증을 요구한 경우, 준비위원은 예상치 못한 법적 책임과 손해를 부담하게 될 위험이 있다.

그러나 많은 준비위원회는 초기부터 법률전문가의 조력을 받는 데 소극적인 경향이 있다. 심지어 일부 협력업체는 ‘아직 변호사를 쓸 단계가 아니다’는 식으로 법률자문을 회피하게 하거나 심리적으로 방해하는 경우도 존재한다. 그러나 이는 매우 위험한 태도다.

도시정비사업의 법률적 리스크는 초기단계에서부터 구조화되기 시작하며, 일단 용역계약 체결 등이 이루어진 이후에는 쉽게 되돌릴 수 없다. 따라서 준비위원회 단계에서부터 도시정비법과 실무에 정통한 법률전문가의 조력을 받는 것은 선택이 아닌 필수라 할 것이다.

유재벌 변호사  yjbeol@centrolaw.com

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도시정비법 제29조 및 동법 시행령 제24조를 중심으로협력업체란, 정비사업을 성공적으로 수행하기 위해 각 분야별로 업무를 추진케 하는 용역업체를 말한다. 

이희창 변호사=법무법인 센트로

예를 들면, 시공자(시공사), 정비사업전문관리업자, 설계자, 감정평가법인, 변호사, 세무사, 법무사, 경관심의, 교통영향평가, 정비기반시설공사, 이주관리, 석면업체 등 약 30여개의 관련 업체가 있다. 

한편, 추진위 단계에서는 주민총회에서 정비사업전문관리업자와 설계자를 선정하고, 조합 단계에서는 총회에서 시공자, 정비사업전문관리업자, 설계자, 감정평가법인을 선정한다(그 외에는 대의원회에서 선정).2018. 2. 9. 이전에는 국토교통부고시 및 서울특별시고시 등으로 시공자, 정비사업문관리업자와 같은 중요한 협력업체의 선정기준을 정하였고, 이러한 고시는 조합 정관보다 우선시되었다. 그러나 2018. 2. 9. 이후에는 도시정비법 제29조 및 동법 시행령 제24조와 '정비사업계약업무 처리기준(국토교통부고시)'에 따라 협력업체를 선정하여야 한다.먼저, 협력업체 선정방법으로 일반경쟁이 원칙이며, 다만 시행령 제24조 제1항에 해당되는 경우 예외적으로 지명경쟁과 수의계약이 가능하다. 이를 위반하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다(도시정비법 제136조). 

건설산업기본법에 따른 건설공사로서 추정가격 6억 원 초과 공사계약, 건설산업기본법에 따른 전문공사로서 추정가격 2억 원 초과 공사계약, 공사관련 법령에 따른 공사로서 추정가격 2억 원 초과 공사계약, 추정가격 2억 원을 초과하는 물품 제조·구매, 용역, 그 밖의 계약(도시정비법 시행령 제24조 제2항)을 체결하기 위해서는 반드시 나라장터와 같은 전자조달시스템을 이용하여야 한다. 이를 위반할 경우에는 500만 원 이하의 과태료에 처한다(도시정비법 제140조).계약을 체결하는 경우 계약의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 정비사업 계약업무 처리기준(국토교통부고시)에 정해져있으므로 이를 충분히 숙지해야 할 것이다.금액대별 지명경쟁, 수의계약, 일반경쟁 가능여부를 살펴보겠다(도시정비법 및 시행령 규정의 관련 내용을 간편 정리하였다).건설산업기본법에 따른 건설공사의 경우 ▲ 1원 내지 2억 원은 지명과 수의계약이 가능하고, ▲ 2억 원 초과 내지 3억 원은 지명계약이 가능하며, ▲ 6억 원을 초과하는 경우 일반경쟁으로 진행해야 한다.건설산업기본법에 따른 전문공사의 경우 ▲ 1원 내지 1억 원은 지명과 수의계약이 가능하고, ▲ 2억 원을 초과하는 경우 일반경쟁으로 진행해야 한다.건설산업기본법에 따른 건설공사와 전문공사를 제외한 공사의 경우 ▲ 1원 내지 8천만 원은 지명과 수의계약이 가능하고, ▲ 8천만 원 초과 내지 1억 원은 지명계약이 가능하며, ▲ 2억 원을 초과하는 경우 일반경쟁으로 진행해야 한다.물품 제조·구매, 용역, 그 밖의 계약의 경우 ▲ 1원 내지 5천만 원은 지명과 수의계약이 가능하고, ▲ 8천만 원 초과 내지 1억 원은 지명계약이 가능하며, ▲ 2억 원을 초과하는 경우 일반경쟁으로 진행해야 한다.도시정비법 시행령 제24조 제1항 제2호 제라목 추정가격에 부가세는 포함되지 않는다고 해석(국토교통부, 국가계약법 시행령 제30조 제6항, 동법 시행규칙 제2조 등)되니 함께 알아두면 좋겠다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 재개발·재건축 전문, 부동산 전문 변호사)

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