[머니투데이] 리모델링 다물권자가 일부만 현금청산 할 수 있을까?
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최고관리자 작성일25-07-21본문
아파트 리모델링 사업에서 다물권자의 지위는 법적으로 복잡한 문제를 안고 있다. 특히 한 사람이 동일한 아파트 내 여러 호실을 소유하고 있는 경우, 그중 일부 호실에 대해서는 리모델링 허가 결의서를 제출하고 다른 일부는 제출하지 않았다면, 과연 그 사람은 조합원이자 동시에 매도청구 상대방이 될 수 있는 것일까?
대부분의 리모델링주택조합이 내부규약으로 다물권자는 물건 수만큼 조합원 지위를 인정한다고 규정하고 있다. 이에 따르면, 가령 '갑'이라는 조합원이 두 개의 호실을 보유하고 있다면, 각각에 대해 독립된 조합원으로서 권리와 의무를 행사할 수 있다.
문제는 갑이 조합규약에 기초하여 물건 수만큼 리모델링 허가 결의서를 제출할 수 있음에 착안하여, 두 호실 중 하나만 리모델링 허가 결의서를 제출하고, 나머지 하나는 제출하지 않은 경우다.
주택법상 리모델링주택조합이 리모델링 허가를 받기 위해서는 '전체 구분소유자의 75% 이상'이 리모델링 허가 결의서를 제출하여 리모델링에 동의해야 한다. 즉, 리모델링 허가기준이 '구분소유자수'를 기준으로 삼고 있으므로 구분소유자별로 동의 여부를 판단해야 한다. 그렇다면, 갑을 리모델링 허가에 동의한 자로 보아야 할지, 반대한 자로 봐야 할지 애매하다.
그리고 주택법 제22조는 "리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자"를 매도청구의 상대방으로 삼고 있는데, 여기서 '자'는 문언상 당연히 '사람'을 의미한다. 그런데 하나의 사람이 소유한 복수의 물건 중 일부만 결의서를 제출한 경우, 그 사람이 소유한 물건 전체를 매도청구의 대상으로 삼을 것인지, 아니면 동의하지 않은 특정 물건만을 대상으로 삼을 것인지에 대한 논란도 발생한다.
한편 아파트 재건축은 리모델링의 경우와 달리 법적으로 다물권자에게 오로지 하나의 조합원 지위만 인정하고 있다. 이를 기초로 대법원은 재건축사업에서 일부 물건에 대해 현금청산을 택하고, 나머지는 조합원 지위를 유지하는 것을 허용하지 않는다고 보아, 조합원 지위와 현금청산자 지위가 동일인에게 병존하는 것은 허용되지 않는다고 판단하여 논란을 정리하였다.
재건축은 리모델링과 사업의 성격에 차이가 있고, 주택법은 다물권자를 별도로 규율하고 있지 않으나, 위 대법원 법리를 고려할 때, 리모델링주택조합에서도 동일한 사람이 조합원과 매도청구 상대방이라는 상반된 지위를 동시에 가질 수는 없다고 보는 것이 타당하다. 결국 갑이 일부 호실에 대해서만 결의서를 제출한 경우, 전체적으로 동의한 것으로 간주되거나, 반대로 매도청구 상대방이 되거나 둘 중 하나로 평가되어야 할 것이다. 이 부분에 관해서는 입법적 보완이 필요할 것으로 보인다.
문제는 갑이 조합규약에 기초하여 물건 수만큼 리모델링 허가 결의서를 제출할 수 있음에 착안하여, 두 호실 중 하나만 리모델링 허가 결의서를 제출하고, 나머지 하나는 제출하지 않은 경우다.
주택법상 리모델링주택조합이 리모델링 허가를 받기 위해서는 '전체 구분소유자의 75% 이상'이 리모델링 허가 결의서를 제출하여 리모델링에 동의해야 한다. 즉, 리모델링 허가기준이 '구분소유자수'를 기준으로 삼고 있으므로 구분소유자별로 동의 여부를 판단해야 한다. 그렇다면, 갑을 리모델링 허가에 동의한 자로 보아야 할지, 반대한 자로 봐야 할지 애매하다.
그리고 주택법 제22조는 "리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자"를 매도청구의 상대방으로 삼고 있는데, 여기서 '자'는 문언상 당연히 '사람'을 의미한다. 그런데 하나의 사람이 소유한 복수의 물건 중 일부만 결의서를 제출한 경우, 그 사람이 소유한 물건 전체를 매도청구의 대상으로 삼을 것인지, 아니면 동의하지 않은 특정 물건만을 대상으로 삼을 것인지에 대한 논란도 발생한다.
한편 아파트 재건축은 리모델링의 경우와 달리 법적으로 다물권자에게 오로지 하나의 조합원 지위만 인정하고 있다. 이를 기초로 대법원은 재건축사업에서 일부 물건에 대해 현금청산을 택하고, 나머지는 조합원 지위를 유지하는 것을 허용하지 않는다고 보아, 조합원 지위와 현금청산자 지위가 동일인에게 병존하는 것은 허용되지 않는다고 판단하여 논란을 정리하였다.
재건축은 리모델링과 사업의 성격에 차이가 있고, 주택법은 다물권자를 별도로 규율하고 있지 않으나, 위 대법원 법리를 고려할 때, 리모델링주택조합에서도 동일한 사람이 조합원과 매도청구 상대방이라는 상반된 지위를 동시에 가질 수는 없다고 보는 것이 타당하다. 결국 갑이 일부 호실에 대해서만 결의서를 제출한 경우, 전체적으로 동의한 것으로 간주되거나, 반대로 매도청구 상대방이 되거나 둘 중 하나로 평가되어야 할 것이다. 이 부분에 관해서는 입법적 보완이 필요할 것으로 보인다.
다만, 주택법이 다물권자를 규율하지 않기 때문에, 갑이 자신의 호실 중 일부를 제3자에게 매도하였다면 그 제3자는 조합원 또는 매도청구 상대방이 될 수 있다. 이는 조합규약이 물건 단위로 조합원 지위를 인정하고 있기 때문이다. 결국 다물권자는 자신의 선택에 따라 일부 호실을 매도함으로써 사실상 그 지위를 분리할 수도 있는 것이다. 조합이 알아서 매수하는 것이 아니라 다물권자가 직접 자신의 물건을 처분해야 한다는 점에서 차이는 있지만 말이다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사
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