재건축 토지분할 10%상한 특례 개정의 필요성

법무법인 센트로

대표변호사 김정우

재건축 사업은 모두가 찬성해야만 가능한 사업이 아니다. 현행 도시정비법은 재건축조합 설립 단계에서 주택단지 전체 구분소유자의 70% 이상과 토지면적 기준 70% 이상, 그리고 각 동별 과반수 동의 요건을 갖추면 조합설립인가를 받을 수 있도록 정하고 있다. 법은 반대자가 최대 30% 수준까지 존재할 수 있음을 전제로 다수결에 의해 사업이 출발하도록 설계된 것이다.

그런데 재건축 현장에서는 조합설립 동의 요건 중 동별 동의 요건 때문에 조합설립에 어려움을 겪는 경우를 자주 본다. 예를 들어 단지 전체로 보면 동의율이 충분함에도 불구하고, 특정 아파트 동 또는 상가동 등에서 동의 요건을 충족하지 못해 사업이 지연되는 사례가 있다. 특히 상가와 같은 복리시설은 ‘전체를 하나의 동’으로 보아 동의율을 산정하도록 되어 있어, 특정 이해집단의 반대가 구조적으로 ‘거부권’처럼 작용할 수 있다.

이러한 문제를 해결하기 위한 방안으로 거론되는 것이 도시정비법 제67조에 따른 ‘재건축사업 범위 특례에 따른 토지분할’ 제도이다. 예컨대 조합설립을 위한 동별 과반수 동의 요건을 갖추지 못한 아파트 동 또는 상가동에 대하여, 조합설립추진위원회가 법 제67조에 따라 요건을 갖추어 토지분할청구소송을 제기하는 할 경우, 그 판결이 확정되기 전이라도 조합설립인가 및 사업시행인가가 가능하다. 이 특례는 주택단지 내 일부 토지등소유자의 반대로 다수에게 피해가 발생하는 것을 방지하고, 재건축사업을 원활하게 추진하기 위한 특별규정이다.

그런데 법 제67조 제4항 제1호는 그 예외 적용 범위를 ‘전체 토지등소유자의 10분의 1 이하’로 제한하고 있다. 즉, 분할 대상 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자의 수가 전체의 10% 이하여야만 한다. 예를 들어 동별 동의 요건을 갖추지 못한 아파트 동 또는 상가동의 토지등소유자가 전체 10%를 초과할 경우, 토지분할청구에 따른 조합설립은 애초에 불가능하다.

현실에서는 재건축 상가 소유자들과 추진위원회 사이의 분쟁이 치열하거나, 아파트 동 간 이해관계가 크게 달라 동별 동의 요건을 충족하지 못하는 경우가 적지 않다. 이렇게 반대하는 토지등소유자의 비율이 전체의 15%가 넘는 사례도 존재한다.

이 지점에서 법 제35조에 따른 조합설립 동의 요건과 제67조에 따른 토지분할 특례 요건 사이의 간극이 드러난다. 조합설립은 70% 동의로 가능하도록 하면서도, 토지분할이라는 절차적 병목이 발생하면 ‘관련자 수 10% 이하’라는 더 엄격한 기준으로 예외를 제한하는 구조이기 때문이다. 결국 분쟁 당사자가 전체의 10%를 넘는 경우에는 이 제도를 활용할 수 없게 되고, 조합설립도 불가능해 진다.

재건축조합 설립은 이미 70% 동의로 가능하도록 설계된 제도이다. 반대자가 30%까지 존재하더라도 사업이 출발할 수 있다는 의미다. 그렇다면 토지분할이라는 절차적 장애를 해소하기 위한 예외 규정에서도 현실적인 소수 범위를 인정하는 것이 제도 체계상 더 자연스럽다.

이런 관점에서 제67조 제4항 제1호의 상한을 현행 10%에서 15% 내지 20% 정도로 조정하는 방안은, 다수결 구조를 유지하면서도 사업 정체를 완화할 수 있는 현실적인 대안이 될 수 있다. 이는 최근 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 완화한 입법 방향과도 맥을 같이한다. 즉, 다수결이라는 원칙을 훼손하지 않으면서도 절차적 병목으로 인한 사업 장기 표류를 방지하는 합리적인 개정이 된다고 생각한다. 주거환경 개선이라는 정비사업의 공익을 고려할 때, 도시정비법을 보다 현실에 맞게 조정해야 할 시점이다.

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